Valoriser son bien
Que vous optiez pour une location nue ou meublée, gardez en tête ces deux mots : durabilité et neutralité. L’appartement ou la maison doit pouvoir plaire au plus grand nombre de locataires possibles… qui, une fois sélectionnés, n’en prendront pas forcément soin ! Pour vous faciliter la vie, privilégiez des matériaux (voire du mobilier) solides et faciles d’entretien, facilement remplaçables.
Prévoir un revêtement blanc pour les murs et plafonds peut vous donner l’impression d’être à l’hôpital. Mais cela permet au locataire d’aménager à son goût et d’y apporter ses propres touches de couleurs. Pour mettre en valeur le bien, ne lésinez pas sur de vraies belles photos. Au XXIe siècle, c’est devenu indispensable et accessible. Vous pouvez également faire appel aux services d’un home stager ou d’un décorateur. Un miroir, un rideau, une disposition différente… il existe des astuces déco qui changent tout !
Réévaluez l’offre de location dans le quartier. Entre l’établissement de votre projet d’investissement et la mise en location, plusieurs mois sont passés. Les prix à la location ont pu évoluer légèrement et vous devez adapter votre projet au marché. En particulier, si vous avez réalisé des travaux, votre bien dispose d’une valeur supérieure à celle initialement prévue.
Louer seul ou confier le bien à un professionnel
Comme pour la recherche de biens, une multitude de possibilités peuvent être envisagées entre le « tout, tout seul » et la délégation totale pour trouver son locataire :
- Par exemple, confier à un professionnel la réalisation des photos, vidéos et plans ;
- Confier à une agence immobilière la rédaction de l’annonce, les visites, la sélection des dossiers ;
- Gérer cette recherche du locataire idéal par vous-même, mais confier la gestion locative à un professionnel pour ne pas avoir à assurer les dépannages et l’entretien.
Ici encore la digitalisation apporte de nouveaux services : par exemple, sur PAP, vous pouvez aller plus loin que la simple parution d’une annonce en optant pour un filtrage des locataires selon différents critères, la rédaction d’un contrat à jour des dernières lois, etc.
Les diagnostics obligatoires pour la mise en location
Vous croyiez qu’après la signature de votre acte authentique, c’en était fini avec les diagnostics ? Oh que non ! Chaque année, les pouvoirs publics ajoutent des rapports à la liste déjà longue des prérequis. Le bailleur doit donc fournir au locataire les documents suivants, regroupés au sein d’un DDT annexé au bail et transmis par email (sauf désaccord explicite du locataire) :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
- État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (sur demande du locataire) ;
- État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
- État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
- État des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque ;
- Diagnostic Bruit.
Choisir le bon locataire pour sa location
Dossier de candidature, comment faire la sélection ?
Vous allez recevoir plusieurs dossiers, sans doute très bons. Pour sélectionner le meilleur, voici nos conseils :
- votre instinct après la visite. C’est naturel, certaines personnes vous sont sympathiques et d’autres non ! Certains posent des questions pertinentes, d’autres sont pointilleux sur des choses sans importance Imaginez ce que cela sera dans 3 mois.
- le contenu et la présentation du dossier. Avec des locataires jeunes, vous allez recevoir des dossiers en PDF de 30 pages, voire un PowerPoint !
- le projet de vos locataires à moyen terme.
- l’adéquation du locataire aux défauts de l’appartement : par exemple, si votre appartement est situé au-dessus d’un bar, cela dérangera sans doute moins un locataire jeune qu’un senior.
A noter : Attention aux interdits ! Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 pris en application de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs donne la liste précise des documents qu’un propriétaire peut demander à un candidat locataire. En particulier, il est interdit de demander une photo, des informations médicales ou bancaires, un « chèque de réservation », etc.
Vérifier l’avis d’imposition
Vérifiez l’avis d’imposition de votre candidat à la location ! Les services fiscaux permettent de vérifier l’authenticité d’un document pour éviter les faux. Le site secavis
La solvabilité du candidat
L’analyse de la solvabilité du futur locataire est importante tout autant que son sérieux. Mais plus encore, la présence d’une caution solide vous rassurera. Plusieurs alternatives sont envisageables pour assurer le paiement des loyers :
- la traditionnelle caution solidaire d’un proche de votre locataire. Depuis le 25 novembre 2018, l’engagement de caution solidaire n’a plus à être manuscrit ! L’acte de cautionnement solidaire vous permet de faire appel au garant dès le 1er impayé sans attendre.
- la garantie Visale qui remplace depuis 2018 la garantie des risques locatifs (GRL). Ce dispositif gratuit de cautionnement est géré et financé par Action Logement, pendant les trois premières années du bail. Il est soumis à plusieurs conditions.
- l’assurance Garantie des loyers impayés (GLI) vous coûte entre 2 et 5 % du montant du loyer et est incompatible avec un cautionnement solidaire (sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti). Comme toute assurance, le détail des garanties, des exclusions de garantie et des franchises est primordial !
Location et gestion locative
Au fil des mois, vous avez l’obligation de réaliser les travaux autres que les réparations d’entretien. Pour fidéliser votre locataire et entretenir vos biens, vous pouvez aussi en faire un peu plus : le ramonage ou l’entretien annuel de la chaudière sont à la charge du locataire, mais quid s’il ne le fait pas ? Vous effectuez également chaque année la révision légale du loyer et la régularisation des charges si besoin. Vous délivrez une quittance sur simple demande de votre locataire. Bref, vous avez un peu d’administratif à prévoir, même quand tout se passe bien avec votre locataire.
