La loi alur : zone tendue et encadrement des loyers

Zone tendue

La loi Alur a prévu de surveiller les loyers dans les zones dites « tendues » afin de fixer des plafonds géographiquement et, ainsi, de permettre et garantir au plus nombreux le droit à bénéficier d’un logement décent. Cette notion a été introduite par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les relations entre propriétaires et locataires.

Cet outil vous permettra de déterminer rapidement si la commune où se situe votre logement est en zone tendue, sans avoir à effectuer une recherche fastidieuse.

Dans ces zones, les autorités publiques peuvent mettre en place des mesures pour favoriser l’accès au logement pour tous, comme l’encadrement des loyers à la relocation, qui limite la hausse des loyers lorsqu’un locataire quitte un logement et qu’un nouveau locataire y emménage. Cette mesure est en vigueur dans plusieurs villes de France, comme Paris, Lille, Lyon ou encore Grenoble.

D’autres mesures peuvent également être mises en place, comme la construction de logements sociaux ou la régulation de l’offre de logements touristiques, pour favoriser l’accès au logement pour les ménages les plus modestes.

Encadrement des loyers en zone tendue

Le principe de base

L’encadrement des loyers est une mesure mise en place en France pour limiter les hausses abusives des loyers dans les villes où la demande est supérieure à l’offre. Cette mesure a été introduite dans les zones tendues, c’est-à-dire les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

L’encadrement des loyers vise à empêcher les propriétaires de fixer des loyers excessifs lors de la relocation d’un logement. En pratique, cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf dans certaines situations particulières.

Le dispositif d’encadrement des loyers s’applique à toutes les locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Les logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou à usage de logement de fonction ne sont pas concernés.

Quelques exceptions à ce principe d’encadrement des loyers

Il y a toutefois quelques exceptions à ce principe d’encadrement des loyers. Les loyers des logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location, des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois et des logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer et dont la consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E (les logements classés F et G sont donc exclus), sont totalement libres.

Il existe également deux cas où la fixation du loyer est encadrée mais où le nouveau loyer est toutefois supérieur à l’ancien. C’est le cas d’un logement où le propriétaire bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel est de 15% du coût réel des travaux. C’est également le cas si le propriétaire prouve, à l’aide de références de voisinage, que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Des sanctions en cas de non-respect

En cas de non-respect de ces règles, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour obtenir une diminution du loyer ou une régularisation du contrat de location. Les sanctions prévues pour les propriétaires qui ne respectent pas ces règles peuvent aller jusqu’à 5 000 euros pour les personnes physiques et 15 000 euros pour les personnes morales.

Nouveaux contrats de bail

Le loyer médian de référence majoré constitue la double limite des loyers hors charges fixé dans le contrat lors d’un renouvellement de bail. Cette information devra figurer dans le bail.

En France, dans les zones tendues, le plafonnement des loyers et l’encadrement du loyer à la relocation sont deux mesures qui se combinent pour garantir une limitation des hausses de loyers.

L’encadrement du loyer à la relocation signifie que lorsque le locataire actuel quitte le logement, le nouveau loyer ne peut pas dépasser un certain plafond, appelé loyer de référence majoré. Ce loyer est calculé en fonction des caractéristiques du logement, de sa localisation et de son époque de construction. Ce plafond est fixé par arrêté préfectoral et varie en fonction des communes et des quartiers.

Le plafonnement du loyer est une mesure complémentaire qui concerne les contrats de location en cours ou les renouvellements de bail. Dans les zones tendues, le loyer ne peut pas dépasser un certain plafond, appelé loyer de référence. Ce plafond est également fixé par arrêté préfectoral et dépend des caractéristiques du logement et de sa localisation.

Ainsi, lors d’un renouvellement de bail, le loyer ne peut pas être augmenté au-delà du loyer de référence majoré si le loyer actuel est inférieur ou égal à ce loyer, ou au-delà du loyer de référence si le loyer actuel est supérieur à ce loyer. Dans tous les cas, le loyer ne peut pas dépasser le loyer plafond.

Vous êtes bailleur et souhaitez renouveler un bail encours pour réviser le loyer hors charges dans la limite de la double limite de plafond imposé par le dispositif de la lois Alur ? C’est possible ! Pour cela il vous faut notifier votre locataire de votre intention au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail. Là encore, le locataire dispose de recours si le nouveau loyer est déplafonné.

Bien exceptionnel et complément de loyer

Lorsque le bien mis en location bénéficie de conditions spécifiques et extraordinaires, il est possible d’augmenter le loyer et, ainsi, de dépasser le plafond. Il peut s’agir d’une vue imprenable, d’un balcon immense, d’un accès à un toit terrasse, de mise à disposition d’équipement spécifique comme une laverie ou une salle de sport.

Dans ce cas, le propriétaire bailleur peut demander une augmentation de loyer supérieure au plafond, en justifiant les raisons pour lesquelles le bien présente des caractéristiques exceptionnelles.

Toutefois, il est important de noter que cette dérogation ne peut pas être utilisée de manière abusive par le propriétaire pour imposer des hausses de loyers excessives. Les caractéristiques exceptionnelles du bien doivent être réelles, objectives et vérifiables, et ne doivent pas être considérées comme des éléments de confort courants.

Il convient toutefois de noter que le locataire dispose de moyen de recours pour contester ce déplafonnement. Il devra dans ce cas agir en demande de diminution ou d’annulation de complément de loyer dans les 3 mois suivant la date de signature du bail.

La taxe sur les logements vacants( TLV) et zones tendues

La taxe sur les logements vacants a effectivement été mise en place pour lutter contre la crise du logement dans les zones tendues. Elle vise à sanctionner les propriétaires qui laissent délibérément leur logement vacant, et s’applique aux logements non meublés et habitables laissés vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Cependant, il existe plusieurs exceptions à cette taxe, telles que les logements occupés plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année, les logements meublés, les logements nécessitant des travaux importants, ou encore les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, comme les logements mis en vente.

La majoration fixée entre 5 et 60 % de la taxe d’habitation ou encore la surtaxe d’habitation

La surtaxe d’habitation en zone tendue est une mesure mise en place pour lutter contre la crise du logement dans certaines villes où la demande est très forte. Elle consiste en une majoration de la taxe d’habitation pouvant aller de 5 à 60 % pour les logements meublés non utilisés comme habitation principale par leur occupant, qu’il s’agisse d’un propriétaire ou d’un locataire. Cette surtaxe est subordonnée à une délibération du conseil municipal et ne s’applique donc que dans les villes qui ont choisi de la mettre en place. Certaines exceptions existent, telles que les logements occupés plus de 90 jours consécutifs dans l’année ou les logements qui nécessitent des travaux importants. Il est possible de bénéficier d’un dégrèvement sur réclamation dans certains cas, comme lorsque l’occupation du logement à titre de résidence secondaire est liée à une activité professionnelle, ou lorsque le logement est mis en vente par exemple. En 2023, la loi de finances permettra également à des villes hors zone tendue de mettre en place cette surtaxe si elles sont confrontées à un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.