Les plus-values des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) relèvent du régime des plus-values des particuliers. Un avantage fiscal non négligeable.
Calculez votre plus-value immobilière
Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à ses plus-values immobilières. Le simulateur de calcul de plus-value immobilière vous permet d’estimer le montant de votre-value.
Le principe de calcul de la plus-value immobiliers des particuliers
Comment déterminer la base de calcul de la plus-value immobilière ?
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Avant tout il faut noter que le notaire sera un acteur majeur dans l’établissement de la déclaration et du paiement via le formulaire n°2048-IMM (Déclaration de plus-values sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir (définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI). La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Une fois le montant déterminé, il se peut qu’un abattement pour durée de détention (au-delà de 5 ans de détention) lui soit appliqué.
A quoi ressemble le formulaire souscrit pour votre compte par le notaire lors de la publicité foncière ?
Quel prix de cession retenir dans la base de calcul ?
En vertu des dispositions de l’article 150 VA du code général des impôts, le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Si vous ne percevez pas l’intégralité du prix de vente au jour de la vente et que le paiement se fait de manière échelonnée dans le cadre d’un contrat de crédit vendeur par exemple, le prix qui sera retenu reste celui stipulé dans l’acte.
La loi prévoit la possibilité de réduire du prix de cession certains montants payés par le vendeur du moment que ce dernier peut les justifier. Il s’agit :
- La taxe sur la valeur ajoutée acquittée
- frais versés à un intermédiaire
- frais de diagnostics
- frais de mainlevée de l’inscription hypothécaire grevant éventuellement le bien
Quel prix d’acquisition retenir dans la base de calcul ?
Une distinction est de la valeur a retenir en fonction de s’il s’agit d’une donation ou succession, ou d’un achat à titre onéreux. le prix d’acquisition s’entend alors :
- dans une situation de donation ou succession, de la valeur vénale déclarée (il s’agit du prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur le marché, abstraction faite de toute valeur de convenance). Contrairement au prix de cession qui est minoré de certains frais, cette valeur est qu’en a elle majoré de la rémunération du notaire et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.
- dans une situation de vente, le prix réel tel que stipulé dans l’acte. Tout comme dans le cas de la majoration de la valeur vénale pour une donation ou succession, ce prix réel est majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition, du montant des travaux et des frais de voiries
Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Le prix d’acquisition s’entend :
- si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée. Elle est majorée des frais réels (rémunération du notaire) et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.
- si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte. Il est majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition, du montant des travaux et des frais de voiries. Les cas particuliers de la majoration du prix réel des frais d’acquisition ou des dépenses de travaux, au forfait ou au réel :
Cas 1 : Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition réel : Il s’agit des droits d’enregistrement et les frais de notaire.
Cas 2 : Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition réel : Il s’agit des droits d’enregistrement et les frais de notaire.
Cas 3 : Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition au forfait : ils sont d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
Cas 4 : Le prix d’acquisition est majoré des dépenses de travaux au forfait : Alternativement aux dépenses de travaux justifiable, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs.
Quelle imposition pour votre plus-value ?
En cas de cession, les loueurs en meublé non professionnel sont soumis au régime des plus-values des particuliers. La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien.
La part de l’imposition de la plus-value : Impôt sur les revenus
Le montant de la plus-value imposable est déterminé après application des abattements pour une durée de détention :
- 6 % par an, au-delà de la 5ème année et jusqu’à la vingt-et-unième (21ème) année,
- 4 % au terme de la vingt-deuxième (22ème) année.
Le montant de la plus-value imposable au titre de l’impôt sur les revenus est taxée au taux de 19 %. Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt.
La part de l’imposition de la plus-value : Les prélèvements sociaux
L’assiette : Base de calcul est différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux. Le montant de la plus-value imposable est déterminé après application des abattements pour une durée de détention :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième
Le montant de la plus-value imposable au titre des prélèvements sociaux est taxée au taux de 17.20 %. Les prélèvements sociaux restant dus jusqu’au terme de la 30ème année de détention.
La part de l’imposition de la plus-value : La taxe supplémentaire
Si la plus-value excède 50 000 €, une taxe supplémentaire est appliquée. En fonction du montant de la plus-value, le taux peut varier de 2 % à 6 % selon le barème. Une surtaxe immobilière s’applique au montant de la plus-value déduction faite des abattements. Le barème est le suivant :
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L’imposition totale de la plus-value soit le montant total à payer
Pour déterminer le montant total à payer au titre de l’imposition de la plus-value, il vous suffit de faire la somme de la a part de l’imposition au titre de l’impôt sur les revenus, des prélèvements sociaux, et le cas échéant la part relative à la taxe supplémentaire. Dans le cas où la cession du bien s’effectue par plusieurs vendeurs (indivision, personnes mariées…), le seuil de 50 000 € est réparti individuellement.
Plus-values des particuliers pour LMNP ou LMP
Les plus-values des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) relèvent du régime des plus-values des particuliers. Toutefois, le régime diffère selon que vous êtes professionnels ou non professionnels, on vous explique …
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)
Les plus-values des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) relèvent du régime des plus-values des particuliers. Cela signifie qu’elles bénéficient des abattements liés à la durée de détention avant d’être imposées à hauteur d’environ 19 % c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux. Le BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°340. Les plus-values réalisées lors de la cession de vos locaux d’habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.
En conséquence, si vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard et limité le montant de vos amortissements, cela n’a aucune incidence sur le calcul de la plus-value.
Pour les loueurs professionnels (LMP)
Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession des locaux mis en location. Si vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, la détermination de votre plus-value nécessite un calcul spécifique comme expliqué dans le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°340.
Les plus-values des loueurs professionnels bénéficient, à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans, d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value n’excède pas le seuil de 90 000 € HT et d’une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT (art 151 septies du CGI).
Si l’une de ces conditions n’est pas satisfaite, elles sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme (art 39 duodecies du CGI).
