Cotisations sociales LMNP : Tout savoir sur les régimes sociaux des loueurs meublés non professionnels & professionnels !
Quelles cotisations sociales pour qui ?
Que vous soyez loueur meublé non professionnel ou professionnel, notre simulateur vous aide à estimer vos cotisations sociales.Toutefois, il convient de préciser que le régime fiscal de loueur meublé non professionnel, lorsqu’il est correctement et habilement mobilisé permet de réaliser une réelle économie d’impôt. Effectivement, selon le régime fiscal appliqué, le montant de votre impôt peut changer du tout au tout. C’est pourquoi il est essentiel de se pencher sur la fiscalité de votre projet immobilier. Sous le statut LMNP, vous avez le choix entre deux options fiscales : le régime réel ou le régime micro-BIC.
LMNP & RSI : Dans quel cas est-on affilié au régime social des indépendants ?
Affiliation pour la location chambres d’hôtes
[ninja_tables id= »39911″]Affiliation pour la location longue durée
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[ninja_tables id= »39919″]Les statuts sociaux et fiscaux de loueurs de meublés
Il est important d’estimer et d’anticiper vos éventuelles cotisations de sorte à avoir une vision nette de la rentabilité de votre investissement. Le loueur meublé professionnel LMP doit être affilié au régime social des indépendants au regard de l’impôt sur les revenus (IR). Il faut noter que si un dirigeant ou un associé minoritaire ou égalitaire ayant le statut de loueur meublé professionnel perçoit statutairement une rémunération de gérance, cette dernière sera soumise aux cotisations sociales du régime général.
En revanche la quote-part du BIC (Bénéfice industriel et commercial) perçues sera soumis à SSI / ex RSI (Régime Social des Indépendants). En ce qui concerne les gérants majoritaires, la totalité du BIC (dont la rémunération est un composant) sera soumise aux cotisations TNS (Travailleurs Non-Salariés) affilié au RSI.
Exclusion des plus-values
En outre, si les plus-values dites à long terme sont exclues de l’assiette d’imposition, il n’y a pas d’exonération de charges sociales s’agissant des plus-values court-terme. Autrement dit : l’associé ayant le statut de LMP et soumis à l’IR doit déclarer toute plus-value qualifiée de court terme dans sa Déclaration Sociale des Indépendants DSI.
Suis-je loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ?
Nombreux sont les loueurs en meublé qui s’interrogent sur leur statut et leur affiliation à un régime ou l’autre de cotisations sociales (RSI) dans le cas d’un dépassement du plafond des revenus locatifs.
A noter que depuis le 1er janvier 2018, le RSI a été rebaptisé Sécurité Sociale pour les indépendants (SSI) en vue de l’intégration progressive du RSI dans le régime général, tout en maintenant la spécificité du régime de cotisations des indépendants.
Souvent, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pensent, à tort, que le fait de dégager plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels les fait basculer automatiquement en loueurs meublés professionnels (LMP) en les affiliant par effet de conséquences au régime social des indépendants (SSI/ex RSI). Mais le montant annuel du loyer n’est pas le seul élément déterminant le statut professionnel ou non de la location meublée.
Pour rappel, si le loueur souhaite bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il doit réunir impérativement les 2 conditions cumulatives suivantes :
- Les loyers perçus au titre la location meublée sont supérieurs à 23 000€ ;
- Les revenus locatifs issus uniquement de la location meublée sont supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
(L’inscription au RCS obligatoire jusqu’en février 2019 a été abrogée par le Conseil Constitutionnel)
Les conditions étant cumulatives, dès lors qu’une des 2 conditions n’est pas réunie, la personne demeure sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Exemple : Un loueur en meublé, n’étant pas inscrit au RCS, perçoit 24 000 € de loyers et déclare un salaire annuel de 27 000€. Les revenus déclarés issus de la location meublée sont supérieurs au seuil de 23 000 €. En revanche, ses revenus professionnels sont supérieurs aux revenus perçus au titre de la location meublée. Sa non-inscription au RCS est sans incidence. Le loueur bénéficie du statut de LMNP. Toutefois, si ses revenus locatifs (loyers) venaient à devenir supérieurs à ses autres revenus, il deviendrait Loueur meublé professionnel.
Les cotisations sociales des loueurs meublés
Loueur meublé non professionnel
Parlons peu, parlons bien : A ce stade, il convient de préciser que le régime fiscal de LMNP, lorsqu’il est correctement et habilement mobilisé permet de réaliser une réelle économie d’impôt. Effectivement, selon le régime fiscal appliqué, le montant de votre impôt peut changer du tout au tout. C’est pourquoi il est essentiel de se pencher sur la fiscalité de votre projet immobilier. Sous le statut LMNP, vous avez le choix entre deux options fiscales : le régime réel ou le régime micro-BIC. Mais Qu’est-ce qui distingue ces deux régimes fiscaux ?
Le régime micro-BIC
Pour que vous puissiez bénéficier du régime dit des micro-BIC, vos recettes locatives ne doivent pas excéder 72 600 €/an.
Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les revenus générés par la location. Il convient de préciser que cet abattement est de 71 % pour les locations meublées de tourisme ou les chambres d’hôtes, lorsque celles-ci sont officiellement labellisées « Meublé de tourisme ». Dans tous les cas, l’impôt s’applique sur le montant restant après abattement et le taux d’imposition correspondra à votre taux marginal d’imposition défini par le barème de l’impôt sur le revenu.
Le régime Réel
Dès lors que vos recettes locatives excèdent 72 600 €/an, vous répondez obligatoirement au régime réel.
Lorsque vos recettes ne dépassent pas ce seuil, vous avez le choix d’opter pour le régime des micro-BIC ou le régime réel dès la création de votre activité ou avant le 1er février de l’année pour laquelle vous désirez déclarer vos revenus sous ce régime. Au régime réel, aucun abattement ne s’applique sur vos revenus. En revanche, comme son nom l’indique, ce régime permet de faire état de la réalité de votre activité.
De cette façon, vous pouvez déduire toutes les charges inhérentes à votre activité de loueur meublé (frais de gestion, honoraires de l’expert-comptable, frais d’entretien et de réparation, frais d’assurances…) ainsi que l’ensemble de vos amortissements que ceux-ci soient relatifs au bien et/ou au mobilier fourni. En ce sens, s’il présente une facilité de gestion, l’abattement du régime micro-BIC est bien souvent moins avantageux que la déduction des charges et amortissements du régime réel.
C’est pourquoi, nous ne pouvons que vous encourager à vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier pour choisir le bon régime fiscal dès la création de votre activité de loueur en meublé.
