L’amortissement et location meublée : Le fer de lance du dispositif LMNP

Projetez votre plan d’amortissement

Cette calculatrice peut vous aider à déterminer le montant de l’amortissement pouvant venir en déduction de vos revenus locatifs.

Déduction des amortissements (LMNP)

L’amortissement est une des principales forces de la location meublée pour ne pas dire son principal avantage. En effet, c’est souvent par effet de ce mécanisme que 85 % des loueurs en meublé ne paient que très peu d’impôt, voire n’en paient pas du tout. Il est cependant important de préciser qu’il est impératif de se faire accompagner afin de réaliser sa déclaration de revenu de location meublée au Réel Simplifié.

Une erreur sur un des Cerfa déclaratifs ou lors du calcul de l’amortissement pourrait rendre ce régime très contraignant, peu avantageux et vous obligerait à recourir à un professionnel afin d’établir des déclarations correctives ce qui pourrait devenir particulièrement onéreux.

Alors l’amortissement qu’est-ce que c’est ?

En comptabilité, l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un objet utilisé dans le cadre de l’activité d’une entreprise par exemple. Cette perte de valeur, liée à l’usure normale de l’objet en question sur une période donnée, est imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat de l’exercice sur lequel l’impôt de l’entreprise est calculé. L’amortissement, en venant minorer le résultat imposable, va donc permettre à l’entreprise de payer moins d’impôt. En location meublée, nous allons estimer que le bien loué s’use tous les ans.

Nous allons donc répercuter cette perte de valeur comme une charge sur le revenu imposable. Ainsi, il sera possible de réduire ce résultat pour nous approcher d’un résultat proche ou égal à 0, et donc ne pas payer d’impôt sur l’activité. Une question récurrente est de s’interroger s’il est possible d’amortir un bien ancien ou acheté il y a un certain nombre d’années ? La réponse est oui : Tout amortissement commence à partir du moment où le logement est loué meublé, quel que soit « l’âge » du logement ou sa date d’achat.

Le plafonnement de la déductibilité fiscale de l’amortissement

Comptablement, l’amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d’un bien, du fait de son usage et de l’effet du temps, constatée chaque année. Toutefois, fiscalement, la déduction de l’amortissement est limitée pour les locations meublées. La quote-part d’amortissement déductible ne peut en effet pas dépasser le montant correspondant à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée. C’est en cela que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

L’amortissement du bien meuble en LMNP

L’amortissement du bien se calcule d’une façon très précise. C’est d’ailleurs souvent cette formule de calcul qui est source d’erreur lorsque l’on établit seul sa déclaration de revenus de location meublée. En effet, depuis quelques années, l’Administration exige que l’amortissement soit calculé « par composants », comme le définit l’article 311-2 du Plan Comptable Général. L’amortissement par composant consiste, dans les faits, à décomposer et distribuer la valeur du bien sur plusieurs éléments principaux (eg. les composants) tels que le terrain, l’aménagement intérieur ou encore le gros œuvre.

Chaque composant va correspondre à un pourcentage de la valeur du bien et aura une durée d’amortissement bien précise. Lors du choix de ces valeurs, il faut donc bien veiller à respecter, d’une part, les durées d’utilisation normale de chaque composant et, d’autre part, leur proportion dans la valeur totale du bien (ex : le terrain qui représente entre 10% et 30% de la proportion du bien n’est jamais amorti, même si vous avez un appartement sans jardin / terrasse).

Une fois le tableau des différents composants à amortir dressé, leur valeur et leur durée d’amortissement définis, il faut procéder au calcul de l’amortissement de chaque composant de façon linéaire, c’est-à-dire en additionnant les montants d’amortissement des différents composants afin de déterminer l’amortissement annuel total du bien immobilier.

L’amortissement des meubles et travaux en location meublée

Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée au régime Réel Simplifié, vous pouvez également amortir les meubles présents dans le bien loué, ainsi que les travaux qui y ont été effectués. Concernant les meubles, si la valeur unitaire du bien est supérieure à 600 € TTC, l’amortissement est obligatoire.

Les biens de plus faible valeur sont déduits immédiatement en charges, uniquement s’il s’agit de renouvellement courant. En effet, les dépenses d’acquisition des premiers meubles « meublants », lors de la mise en location, sont obligatoirement amorties. Les factures doivent être postérieures à la date de début d’activité présente sur votre déclaration P0i. Les meubles et les travaux sont amortis de façon linéaire sur une durée représentative de leur durée de vie.

Établissez votre déclaration de début d’activité dès maintenant, et choisissez le régime réel simplifié. Cela vous simplifiera la vie par la suite et nous pouvons vous y aider ! L’amortissement non utilisé, au risque de nous répéter : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. Ainsi dans une situation où vos charges couvrent déjà la totalité de vos recettes, vous ne pourrez pas imputer l’amortissement au titre de l’année pour obtenir un résultat négatif.

Mais ne vous en faites pas, dans un pareil cas, au lieu de déclarer un revenu négatif qui serait refusé, nous allons « stocker» ces amortissements non-déduits pour les imputer si besoin sur les années suivantes. Ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limite de temps, contrairement au déficit comptable qui n’est utilisable que sur une période de 10 ans.

Les frais d’acquisition, de quoi s’agit-il ? quel traitement comptable ? la notion de coût d’acquisition

Les frais d’acquisition

Ils sont souvent réduit aux frais de notaire et/ou encore aux frais d’agence. Plus généralement il s’agira des sommes dues par l’acquéreur d’un bien immobilier lors d’une vente.

Le traitement comptable

Ces frais peuvent être comptabilisés de deux manières différentes :

• Ils peuvent être comptabilisés en charges et donc être immédiatement déductibles de votre résultat fiscal,
• Ou ils peuvent être comptabilisés comme une immobilisation.

Il faut noter que le choix de la date de début de votre activité de location meublée peut déterminer quel traitement comptable associer aux frais d’acquisition soit en charge ou en immobilisation.

Le coût d’acquisition

Le coût d’acquisition d’une immobilisation est la somme du prix d’achat et de tous les coûts directement attribuables à l’acquisition. Ainsi lorsque l’option a été prise d’activer les frais d’acquisition, ce dernier vient s’ajouter au prix d’achat du bien et l’ensemble sera la base de calcul des amortissements. Le montant des frais d’acquisition sera alors réparti sur la période d’amortissement de votre bien.

Le feuillet 2033 C-SD de la liasse et déclaration des amortissements en LMNP

Nous pouvons vous dire que dans la pratique le feuillet 2033 C-SD est généré automatiquement par la plus part des logiciels comptables. Cela va sans dire, qu’il faudra au préalable bien structurer la base de donnée comptable pour permettre l’agrégation des chiffres dans les bonnes cases de la liasse fiscale. C’est très fastidieux et requière de maîtriser des techniques comptables.

Vous l’aurez compris que répondre à la question : comment remplir le feuillet 2033 C-SD ? sonnera comme une redondance par rapport à la solution de gestion que nous proposons pour déclarer votre meublé, en revanche vous pouvons nous questionner sur comment lire le feuillet 2033 C-SD ?

Immobilisation

• Case 420 : vous pourrez lire la valeur immobilisée du terrain des biens acquis au cours des années antérieures à l’ouverture de l’exercice comptable
• Case 422 : si pendant l’exercice comptable encours vous avez acquis d’autres biens, vous pourrez lire la valeur immobilisée du terrain des biens acquis pendant l’année de la déclaration du feuillet 2033 C-SD.
• Case 424 : de même si pendant l’exercice comptable encours vous avez cédé des biens acquis préalablement, vous pourrez lire la valeur historique des biens sortis de l’actif.
• Case 426 : figure le montant de la case 420 augmenté de celui de la case 422 et diminué du montant de la case 424)
• Case 430 : vous pourrez lire la valeur totale immobilisée des composants (gros œuvre, façades, étanchéité, IGT, Agencements) des biens acquis acquis au cours des années antérieures à l’ouverture de l’exercice comptable.
• Case 432 : si pendant l’exercice comptable encours vous avez acquis d’autres biens, vous pourrez lire la valeur totale immobilisée des composants (gros œuvre, façades, étanchéité, IGT, Agencements) des biens acquis pendant l’exercice comptable.
• Case 434 : de même si pendant l’exercice comptable encours vous avez cédé des biens acquis préalablement, vous pourrez lire la valeur historique des composants (gros œuvre, façades, étanchéité, IGT, Agencements) des biens sortis de l’actif.
• Case 436 : figure le montant de la case 430 augmenté de celui de la case 432 et diminué du montant de la case 434)

Amortissements

• Case 510, 512, 514 : le terrain n’est pas un composant du bien immobilier amortissable. Vous lirez aucun montant dans ces cases.
• Case 520 : vous pourrez lire le montant de l’amortissement déjà pratiqué au cour des années antérieures sur les composants (gros œuvre, façades, étanchéité, IGT, Agencements) des biens acquis acquis au cours des années antérieures à l’ouverture de l’exercice comptable
• Case 522 : vous pourrez lire le montant de l’amortissement pratiqué pendant l’exercice comptable sur les des composants (gros œuvre, façades, étanchéité, IGT, Agencements) des nouvelles acquisitions.
• Case 524 : vous pourrez lire le montant de l’amortissement pratiqué pendant l’exercice comptable sur les anciens acquisitions ayant fait l’objet d’une cession, d’une sortie de l’actif.
• Case 526 : figure le montant de la case 520 augmenté de celui de la case 522 et diminué du montant de la case 524)