Quand le propriétaire a-t-il le droit d’augmenter le loyer ?
En cours de bail, le propriétaire eut augmenter le loyer dans trois cas spécifiques :
- A la date d’anniversaire du contrat de bail en fonction de l’indice de référence du loyer (IRL) si une clause le stipule dans le contrat. Légalement (loi du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat) la base de révision du loyer est l’IRL. Cependant une clause doit mentionné cette possibilité de révision annuelle dans le bail pour que le propriétaire puisse augmenter le loyer selon L’IRL.
- Si en tant que propriétaire vous avez réalisé d’importants travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie, vous pouvez augmenter le loyer. Vous devez informer en amont le locataire des travaux et recueillir son accord. Une clause dans le bail doit, mentionner les travaux d’amélioration, préciser leur nature et les modalités de réalisation ainsi que le montant de l’augmentation. De même pour les travaux d’économie d’énergie, les modifications doivent permettre au bien d’atteindre un niveau de performance énergétique globale minimale défini légalement.
- Si le loyer du logement a été largement sous-estimé par rapport aux prix du marché immobilier local du même type dans le quartier. Le propriétaire doit apporter la preuve (références de loyers) de la sous-évaluation du loyer de son logement par rapport aux logements similaires et situés à proximité (six dans les communes de plus de 1 million d’habitants, contre 3 pour les autres communes). Chacune des références doit mentionner (L’adresse du logement, La date de construction du bâtiment, L’étage auquel se situe le logement et la présence ou non d’un ascenseur dans l’immeuble, Le montant actuel du loyer hors charges, L’ensemble des équipements du logement, La durée d’occupation par le locataire actuel).
En cas de changement de locataire, deux situations sont possibles pour augmenter le loyer :
- Le logement se situe en zone tendue. Le loyer ne peut donc pas être augmenté sauf en cas de travaux très importants, d’un logement vacant depuis plus de 18 mois ou d’un logement dont le loyer est sous-évalué d’au moins 25%
- Si le logement ne se situe pas dans une zone tendue. L’augmentation du loyer peut être effectué suivant l’IRL avant la relocation.
Calculez l’augmentation de votre loyer : Comment calculer une augmentation de loyer ?
Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La méthode de calcul de l’augmentation de loyer est la suivante : ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre l’année précédente) = nouveau loyer.
Dernier indice IRL connu
Le dernier indice de référence des loyers (IRL) a été publié par l’INSEE le 13 juillet 2022. Il s’agit de l’IRL du 13/01/2023. Il s’établit à 137,26 Il est en hausse (+3,50 %) par rapport à l’IRL du 2ème trimestre 2021. Les locations vides et meublées (en résidence principale) utilisent obligatoirement l’Indice de Référence des Loyers depuis le 10 février 2008.
Inflation 2022 : vers un plafonnement à 3,5% de la hausse de l’IRL ?
Et si l’indice de référence des loyers était bloqué à 3,5% durant un an, au lieu de suivre l’évolution des prix à la consommation ? C’est ce que prône le gouvernement dans son projet de loi « portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat », présenté le 7 juillet 2022 en Conseil des ministres.
Attention : il ne s’agit en aucun cas d’un gel des loyers : durant la période transitoire d’application du « bouclier des loyers », les bailleurs conserveraient la possibilité de revaloriser leur montant en fonction de l’évolution de l’IRL. Toutefois, la hausse de l’IRL serait plafonnée.
Loyers « Loi de 48 »
A compter du 1er juillet 2021, les loyers soumis à la loi du 1er septembre 1948 peuvent être augmentés au maximum de 0,09 % sauf les locaux catégorie IV. Cette augmentation s’applique sur l’ensemble du territoire sans qu’il y ait à distinguer l’agglomération parisienne et la province.
Le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux d’habitation ou à usage professionnel est fixé conformément au tableau ci-après :
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[…] Pour obtenir la valeur de l’indice. […]
[…] L’augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers. […]