Pour calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier, il est essentiel de prendre en compte les différents éléments financiers liés à l’acquisition et à la gestion du bien. La rentabilité locative peut être calculée en utilisant plusieurs indicateurs financiers tels que le rendement locatif brut, le rendement locatif net, ou encore le cash-flow.
Rentabilité locative : location vide ou meublée ?
La rentabilité locative d’une location vide ou meublée dépend de plusieurs facteurs, tels que le marché locatif local, le type de bien immobilier, le niveau des loyers pratiqués, les charges locatives, les impôts, et les réglementations en vigueur.
En général, la location meublée offre une rentabilité locative plus élevée que la location vide, car les loyers pratiqués sont plus élevés et les durées de location sont plus courtes. En effet, les locataires sont prêts à payer un loyer plus élevé pour bénéficier d’un logement meublé, ce qui permet aux propriétaires de dégager une rentabilité locative plus importante.
En outre, la location meublée permet aux propriétaires de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux, avec notamment la possibilité de déduire de nombreuses charges et de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs.
Cependant, la location meublée peut être plus contraignante en termes de gestion locative, car les meubles doivent être entretenus et remplacés en cas de besoin, ce qui peut représenter des coûts supplémentaires pour le propriétaire. De plus, la location meublée est soumise à une réglementation plus stricte en matière de normes et d’équipements.
En fin de compte, le choix entre la location vide ou meublée dépend des objectifs de l’investisseur, de la demande locative locale, et des contraintes de gestion et fiscales. Il est donc important de bien analyser les différents facteurs avant de prendre une décision.
Calculez votre rendement locatif
Le rendement locatif qu’il soit brut, net, ou net d’imposition ? Il est important voir primordial d’être attentif à cet indicateur lors d’un investissement sur un projet locatif. Une formule de calcul simple.
Simulateur pour estimer le rendement net d’un investissement immobilier
Rendement locatif brut
Il s’agit du rapport existant entre les loyers, le coût d’acquisition (prix d’acquisition auquel on rajoute les frais d’acquisition) et les travaux éventuellement réalisés. Les frais de notaire et d’agence sont assimilés à des frais liés à l’acquisition et de façon général l’ensemble des frais permettant d’acquérir le bien immobilier peuvent être qualifiés de frais d’acquisition.
La formule pour calculer le rendement locatif brut est la suivante :
Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d’acquisition du bien.
Le coût total de l’investissement comprend le prix d’achat du bien immobilier ainsi que les frais d’acquisition, tels que les frais de notaire, les frais d’agence immobilière et les éventuels travaux nécessaires pour mettre le bien en location.
Le rendement locatif brut permet de déterminer rapidement si un investissement locatif est potentiellement rentable. Cependant, il ne prend pas en compte les charges locatives telles que les impôts fonciers, les frais de gestion immobilière, les charges de copropriété, les travaux d’entretien et de réparation, et les éventuelles périodes de vacance locative. Pour une analyse plus complète de la rentabilité d’un investissement locatif, il convient donc d’utiliser d’autres indicateurs financiers tels que le rendement locatif net et le taux de rentabilité interne (TRI).
Rendement locatif net
Dans la même logique que le rendement locatif brut, le rendement locatif net est le rapport existant entre les loyers charges de gestion comprise (charges de copropriété, assurances, taxe foncière, entretien du bien, etc..), le coût d’acquisition et les travaux éventuellement réalisés.
Contrairement au rendement locatif brut, qui ne prend en compte que le loyer annuel brut et le coût total de l’investissement, le rendement locatif net tient compte des charges locatives telles que les impôts fonciers, les frais de gestion immobilière, les charges de copropriété, les travaux d’entretien et de réparation, et les éventuelles périodes de vacance locative
La formule pour calculer le rendement locatif net est la suivante :
Rentabilité locative brute (%) = (((loyer mensuel x 12 mois) x 100) – (charges de gestion non récupérable) / (montant d’acquisition du bien + droit de mutation + autres frais liés à l’acquisition).
Rendement locatif net d’imposition
Ce ratio se distingue des deux premiers en prenant en compte en plus des charges de gestion, l’imposition qui pèse sur votre investissement locatif.
Contrairement au rendement locatif net qui prend en compte toutes les charges et les coûts associés à l’investissement, le rendement locatif net d’imposition tient compte en plus des impôts sur les revenus locatifs, comme l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
La formule pour calculer le rendement locatif net d’imposition est la suivante :
Rentabilité locative brute (%) = (((loyer mensuel x 12 mois) x 100) – (charges de gestion non récupérable+imposition) / (montant d’acquisition du bien + droit de mutation + autres frais liés à l’acquisition).
Le loyer annuel net correspond toujours au loyer annuel brut diminué des charges locatives. Les impôts sur les revenus locatifs correspondent aux impôts à payer sur les revenus locatifs déclarés, qui varient en fonction du régime fiscal choisi (régime réel ou régime micro-foncier) et du taux d’imposition applicable.
Le rendement locatif net d’imposition permet donc d’obtenir une vision plus précise de la rentabilité nette de l’investissement locatif après prise en compte des impôts, ce qui est essentiel pour une analyse complète de la rentabilité de l’investissement.
Pour Rappel :
Vos revenus locatifs peuvent être imposés selon deux régimes fiscaux : Le régime micro-BIC ou le régime réel ?
En tant que loueur meublé non professionnels, vous avez la possibilité d’imposer vos revenus de location meublée soit micro-BIC ou au régime réel. Ce dernier présente un véritable avantage, celui de pouvoir déduire plus de charges. Une déduction qui offre la possibilité de réduire l’imposition qui pèse sur les bénéfices provenant de votre investissement locatif, voir dans certains cas l’annuler et porter ainsi le montant de l’impôt à payer à zéro (0€) euros.
L’opportunité de rentabiliser votre investissement passe en plus du levier bancaire (financement sans apport, financement sur 25 ans, financement avec un remboursement différé), par également l’optimisation de la fiscalité de votre investissement.
Être prudent
Vos revenus locatifs peuvent être imposés selon deux régimes fiscaux : Le régime micro-BIC ou le régime réel ?
En tant que loueur meublé non professionnels, vous avez la possibilité d’imposer vos revenus de location meublée soit micro-BIC ou au régime réel. Ce dernier présente un véritable avantage, celui de pouvoir déduire plus de charges. Une déduction qui offre la possibilité de réduire l’imposition qui pèse sur les bénéfices provenant de votre investissement locatif, voir dans certains cas l’annuler et porter ainsi le montant de l’impôt à payer à zéro (0€) euros.
L’opportunité de rentabiliser votre investissement passe en plus du levier bancaire (financement sans apport, financement sur 25 ans, financement avec un remboursement différé), par également l’optimisation de la fiscalité de votre investissement.
