En tant que propriétaire d’un bien immobilier que vous louez en meublé, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro BIC et le régime réel. Votre choix peut avoir un impact significatif sur le montant de vos impôts et vos économies potentielles. Dans cet article, nous allons explorer les avantages du régime réel en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et comment vous pouvez maximiser vos économies fiscales.
Le Régime Micro BIC : Une Option Simple mais Limitée
Sous le régime micro BIC, vos revenus locatifs sont soumis à un abattement forfaitaire, qui est de 50 % pour la plupart des biens et de 71 % pour les meublés classés. Bien que ce régime soit simple à appliquer, il a ses limites. Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles, ce qui signifie que vous payez des impôts sur une part importante de vos revenus bruts. Si vos charges sont élevées, cela peut vous coûter cher en impôts
Le Régime Réel : Maximisez Vos Déductions Fiscales
Le régime réel offre plus de souplesse et de possibilités pour réduire votre base imposable. Vous pouvez déduire la plupart de vos charges réelles de vos revenus locatifs, ce qui peut inclure :
- Les intérêts d’emprunt
- Les taxes et impôts locaux (comme la CFE et la taxe foncière)
- Les frais de gestion (comme les frais de comptabilité et de conciergerie)
- Les charges de copropriété
- Les dépenses liées à la réparation et à l’entretien du bien
Le régime réel peut souvent permettre de neutraliser entièrement la fiscalité de la location meublée, en particulier si vos charges sont substantielles par rapport à vos revenus locatifs.
Comment Passer au Régime Réel en LMNP
Pour passer au régime réel en LMNP, vous devez envoyer une lettre d’option au service des impôts des entreprises de votre région. Dans cette lettre, vous devrez indiquer votre nom, votre adresse, votre numéro fiscal, votre numéro SIRET, et la date à laquelle vous souhaitez que l’option prenne effet. Gardez à l’esprit que ce choix est généralement irrévocable pour l’année en cours et les années suivantes. Une fois sous le régime réel, il est essentiel de tenir une comptabilité précise de vos revenus et dépenses. Cela peut sembler plus complexe que le régime micro BIC, mais cela en vaut la peine pour les économies fiscales potentielles.
Comment Opter pour le Loueur en Meublé Non Professionnel
Pour passer au régime LMNP, vous devez envoyer une lettre d’option au service des impôts des entreprises (SIE) de votre région. Voici comment procéder :
- Personnalisez votre lettre : Utilisez le modèle de lettre ci-dessous comme point de départ. Assurez vous de remplir tous les champs pertinents avec vos informations personnelles.
- Indiquez la date d’effet : Choisissez la date à partir de laquelle vous souhaitez que l’option LMNP prenne effet. Cette date peut être rétroactive, mais elle doit généralement être située au début de l’année fiscale.
- Imprimez et signez la lettre : Une fois votre lettre personnalisée, imprimez-la et signez-la manuellement.
- Envoyez la lettre au SIE : Adressez votre lettre d’option au service des impôts des entreprises de votre région. Assurez vous de respecter la procédure de transmission recommandée par l’administration fiscale
Voici un exemple de lettre d’option pour le passage en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) que vous pouvez utiliser comme modèle. N’oubliez pas de personnaliser la lettre en fonction de votre situation spécifique.
Modèle de lettre d’option
[Nom de l'expéditeur] [Adresse de l'expéditeur] [Code postal, Ville] [Date] [Nom de l'organisme fiscal compétent] [Adresse de l'organisme fiscal] [Code postal, Ville] Objet : Option pour le régime fiscal LMNP Madame, Monsieur, Je soussigné(e) [Votre nom complet], demeurant au [Votre adresse], ayant pour numéro fiscal [Votre numéro fiscal] et pour numéro SIRET [Votre numéro SIRET], déclare par la présente lettre mon choix de relever du régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pour l'ensemble de mes activités de location meublée. Cette option prendra effet à partir du [Date d'effet souhaitée]. Je comprends que ce choix est irrévocable pour l'année en cours et pour les années suivantes, sauf modification des circonstances qui justifieraient un changement de régime fiscal. Je m'engage à respecter toutes les obligations fiscales et comptables qui incombent aux loueurs en meublé non professionnels, conformément à la législation en vigueur. Je vous remercie de prendre en compte cette option et de m'informer des démarches supplémentaires à effectuer ou des documents à fournir pour formaliser ce choix.
