Votre projet immobilier
Vous avez investi dans la pierre pour placer votre argent, optimiser vos impôts, vous générer des revenus complémentaires, anticiper l’avenir, préparer votre retraite ou tout simplement dans le but de transmettre à vos enfants.
Vous avez donc déterminé le budget prévisionnel de votre projet, recherché votre bien, trouvé le meilleur financement, monté votre dossier de demande de prêt pour finalement signer l’acte authentique chez le notaire.
félicitations !!! Et maintenant ? Que se passe-t-il ? Et ensuite ? si le statut de loueur en meublé était la solution.
Le statut de loueur en meublé, qu’est-ce que c’est ?
Le statut de loueur meublé gestion non professionnel (LMNP) est accessible à tous.
Pour pouvoir en bénéficier :
- Vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 euros par an.
- Vos revenus locatifs ne doivent pas excéder mes revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu s’agissant des catégories « traitements et salaires » ; « bénéfices industriels et commerciaux » ; « bénéfices agricoles » ; « bénéfices non commerciaux « .
- Et bien sûr, votre appartement doit être loué meublé ; c’est-à-dire que votre locataire doit avoir la capacité de s’installer en apportant simplement ses affaires personnelles (la liste des fournitures obligatoires est définie par la Loi)
Simuler et décider
Un appartement meublé se loue plus cher qu’un appartement non meublé ! Ses revenus peuvent être déclarés suivant différents régimes : Micro BIC ou régime réel simplifié. Chez LMG nous vous accompagnons dans le chiffrage de votre projet en déterminant :
- Votre capacité d’emprunt,
- Les frais de notaire attenants à votre projet,
- Les coûts d’assurance lié à votre crédit logement,
- Le taux effectif global
Pour finalement définir le montant de votre crédit immobilier afin de pouvoir simuler vos économies fiscales.
Estimer son économie d’impôt
La fiscalité liée au statut de loueur meublé est une vraie opportunité de rentabiliser vos investissements ! Les revenus fonciers générés par une activité de location meublée sont considérés comme des BIC c’est-à-dire des bénéfices industriels et commerciaux. Ils sont alors soumis :
- Soit au régime des micro BIC : auquel cas le régime d’imposition s’appliquera sur la moitié de vos revenus.
- Soit au régime réel simplifié … qui permet parfois et lorsque l’on est bien accompagné de ne pas payer d’impôt.
Les formalités administratives LMNP
Vous achetez un bien seul ou avec une personne du même foyer fiscal
Vous devez remplir le Formulaire P0i (11921*03), c’est avec ce formulaire que tout commence !
Il permet de déclarer votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel auprès des Administrations et d’opter pour le régime fiscal de votre choix. Par suite de cette déclaration vous obtiendrez le numéro SIRET nécessaire à la gestion administrative et fiscale de votre activité.
Vous achetez un bien avec quelqu’un d’un autre foyer fiscal
Vous devez remplir le formulaire FCMB. C’est avec ce formulaire que tout commence !
Il permet de déclarer votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel auprès des Administrations et d’opter pour le régime fiscal de votre choix. Par suite de cette déclaration vous obtiendrez le numéro SIRET nécessaire à la gestion administrative et fiscale de votre activité.
Informez l’administration sur votre activité
Le questionnaire 751-SD et le formulaire 1447-C-SD.
Une fois la création de votre entreprise finalisée, vous allez rapidement recevoir un document de l’administration fiscale vous demandant de préciser certaines informations sur votre entreprise. Il vous sera notamment demandé de préciser si vous possédez des locaux, d’autres biens en locations etc… Par suite de ce questionnaire, vous recevrez un formulaire prérempli à compléter. Dans le cas où vous ne le recevrez pas, ne vous inquiétez pas, nous vous aiderons à avancer dans ce dédale administratif.
L’ensemble de ces informations permettent à l’administration fiscale de calculer votre taux d’imposition à la Cotisation Foncière des Entreprises.
Votre situation initiale a évolué
Informez l’administration en remplissant un P2P4 i
Le P2P4 est le formulaire couteau suisse de l’Administration ! Il permet de déclarer tout changement affectant votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel comme rattacher un second bien à l’activité de location, modifier votre date de début d’activité, modifier votre adresse ou signifier la cessation de votre activité.
Déclarer les revenus liés à votre activité
Établissement du feuillet 2031-2033
Contrairement aux formulaires : (P0i et FCMB ; P2P4i; 751-SD; 1447 ) que vous ne remplissez qu’au début de votre activité, la liasse fiscale doit être établie chaque année au travers de la déclaration cerfa 2031-2033. Il s’agit du bilan de votre activité, soit l’élément le plus important vous permettant d’optimiser votre imposition au régime Réel Simplifié. Grace à nos offres d’accompagnement, vous pourrez facilement et sereinement réaliser cette formalité.
Compléter l’annexe 2042 CPRO
Il est indispensable de reporter le résultat (bénéfice ou déficit) de l’activité de location meublée sur votre déclaration d’imposition des revenus au travers la complétion du formulaire n° 2042-C-PRO et ce quel que soit le régime d’imposition (régime micro ou réel). C’est grâce à ce report que le résultat de votre activité sera pris en compte dans la détermination de votre impôt sur le revenu personnel.
Gérer votre location meublée
Rédiger votre contrat de location meublée
La rédaction d’un contrat de location meublée n’est pas toujours aisée. Encadré par la loi Alur, ce contrat est obligatoire dans le cadre d’une location ou d’une colocation pour un logement meublé.
Il décrit les règles de la location et les droits et obligations du bailleur et du locataire. Il doit pour cela être rédigé avec soin afin d’assurer de bonnes relations locataire-bailleur. Contrairement au contrat de location vide, le contrat de location meublée doit contenir un inventaire des équipements fournis par le propriétaire. Ces équipements sont obligatoires et imposés par la loi.
État des lieux
Souvent, les obligations du bailleur et les contraintes liées à la gestion locative sont un frein lorsque l’on décide la mise en location de son bien. Cependant, il existe des moyens simples de les réduire en prenant soi-même en charge certaines étapes de la location, comme la réalisation de l’état des lieux. Bien que facultatif, ce document est essentiel au bon déroulement de la location. Il garantit le bailleur (et le locataire) sur l’état du bien lors de l’entrée dans la résidence et surtout … à la sortie ! Chez LMP nous vous fournissons des modèles de documents. Vous n’avez qu’à les compléter et le tour (du propriétaire) est joué !
Assurance loyers impayés
Difficile de penser à tout et surtout, difficile d’anticiper toutes les difficultés. Lors d’une location, si le bailleur fait face à un impayé de loyer, la meilleure solution reste l’accord amiable avec le locataire. Toutefois, si le dialogue est infructueux, des recours formels comme l’envoi de lettres de relance ou de mise en demeure pour loyer impayé, permettent au propriétaire de faire valoir ses droits. Chez LMG nous vous accompagnons dans ces procédures grâce à notre réseau de médiateurs et juristes professionnels.
