S’il convient de prévoir le versement d’un dépôt de garantie par le locataire lors de la signature du contrat de location, une précaution qui protège le propriétaire de tout dommage causé par le locataire. Une contrepartie qui est encadré par la loi, car vous n’êtes pas libre de choisir le montant (limité à deux mois de loyer si le logement est la résidence principale du locataire), et est également strictement réglementé le délai de remboursement (versement ou restitution) du dépôt de garantie. Comme son nom l’indique, un dépôt de garantie est une garantie et ne doit pas être confondu avec une caution.
Dépôt de garantie ou caution ? pourquoi faut-il faire une différence entre ces deux notions ?
Les deux termes sont bien souvent confondus. Le dépôt de garantie, parfois appelé à tort « caution ». La caution (simple ou solidaire), est une promesse faite par le garant de payer le loyer si le locataire ne peut payer le loyer à terme échu, le garant s’engage également à payer les éventuels travaux de remise en état à l’issue du départ du locataire. Un dépôt de garantie est une somme versée (lors de l’entrée dans les lieux) au propriétaire pour compenser les dommages causés par le locataire.
Cette somme sera restituée à ce dernier en fin de contrat s’il a respecté ses obligations, notamment payé son loyer et entretenu le logement et le mobilier en bon père de famille. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, il même interdit dans le cadre d’un bail mobilité.
Location vide ou meublée (résidence principale du locataire), quel est le montant et versement du dépôt de garantie ?
Du moment que le logement constitue la résidence principale du locataire que le propriétaire loue vide ou en meublé, le plafond du dépôt de garantie est de deux mois de loyer hors charges pour de la location meublée, contre un mois en location vide. L’indice de référence des loyers (IRL) permet de revaloriser les loyers des appartements locatifs vides ou meublés. Contrairement au loyer, le dépôt de garantie ne peut être indexé et le montant versé initialement à la signature du contrat de location modifié ou réviser en cours d’exécution du contrat au même titre que les loyers.
Le temps, c’est de l’argent ou « Time is money ». Cependant le dépôt de garantie ne rapporte pas d’intérêts au locataire et est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Le paiement du dépôt de garantie ne peut être demandé qu’après la signature du contrat de location par le locataire. Le montant de la caution doit également être indiqué dans le contrat de location.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie au locataire ? La modification de la loi ALUR de 2014, le point de départ la remise des clés
La loi ALUR de 2014 a modifié l’article 22 du 6 juillet 1989 pour introduire deux délais différents pour le remboursement du dépôt de garantie.
Un (1) mois, à compter de la remise des clés
Le délai est calculé à partir de la date à laquelle le locataire rend les clés. Les clés peuvent être remises au propriétaire ou à son représentant (agent immobilier) ou par courrier recommandé avec accusé de réception. Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, Le propriétaire doit restituer l’intégralité du dépôt de garantie dans un délai d’un mois à compter de la réception des clés.
Deux (2) mois, à compter de la remise des clés
Lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, nous sommes alors dans la situation ou le propriétaire a subi, soit des dommages non dus à l’usure normale du logement ou du mobilier soit le locataire doit au propriétaire soit le propriétaire se substitue au locataire pour payer des dépenses (eau, téléphone) qui lui incombe. Dans l’une ou l’autre des situations le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie ces sommes.
Malheureusement, des litiges surviennent souvent lorsque les dépôts sont retournés, alors méfiez-vous des formalités administratives. Bien sûr, en tant propriétaire vous devrez informer votre locataire par tout moyen (courriel, courrier) de la retenue du dépôt de garantie et vous assurez de la bonne réception de l’information (accusé de réception). Si les dommages semblent dépasser de loin le dépôt de garantie, le locataire évincé peut être tenu responsable du paiement, et en cas de litige, l’une ou l’autre des parties peut saisir une commission d’arbitrage et, si aucun accord n’est trouvé, un tribunal de protection et de contentieux peut être saisi.
Que risque le bailleur qui ne restitue par le dépôt de garantie dans les délais prévus ?
Le propriétaire court un risque de pénalité ou de majoration : Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais, le bailleur doit verser au locataire le dépôt de garantie non encore versé, cette somme sera majorée d’un montant égal à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard. Le locataire peut demander un document justificatif pour le montant retenu du dépôt de garantie. Le propriétaire doit fournir la preuve que la déduction est justifiée.
En revanche, il n’a aucune obligation d’effectuer effectivement des réparations ou de remplacer les éléments endommagés. En revanche ce risque est levé si le locataire n’a pas fourni de nouvelle adresse et que cela a empêché le propriétaire de rembourser le dépôt de garantie à temps.
Dégradations, loyers impayés, régularisation des charges locatives, le propriétaire peut-il conserver le dépôt de garantie ?
La réponse est évidemment oui… Attention la vétusté n’est pas un motif de retenue de dépôt de garantie, il doit s’agir de dégradations qui sont le fait du locataire. Le propriétaire est en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie s’il est prouvé que le dommage a été causé par le locataire.
Par conséquent, si le logement est situé dans un immeuble collectif, la réalisation de la charge de copropriété n’est pas encore connue et le propriétaire peut déduire 20% du dépôt de garantie jusqu’à l’approbation du compte. Toutefois, à compter de la délivrance de ces documents, le propriétaire dispose d’un mois pour effectuer les derniers ajustements.
En ce qui concerne les loyers impayés il n’y a aucune ambigüité. Mais ne pas payer le dernier mois (location vide) ou les deux derniers mois (location meublée) et se dire que le propriétaire pourra se servir du dépôt de garantie est monnaie courante mais n’est pas conseillé.
Valeur à neuf de l’équipement dégradé, dégradations par négligence, coefficient de vétusté, quelles règles retenir pour évaluer ses dégradations ?
Ce coefficient est indiqué sur une grille de vétusté, l’ensemble forme un référentiel, une norme qui définit la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements et comment les coefficients d’abattement forfaitaire annuels affecteront le prix des réparations locatives (devis ou la facture des travaux d’entretien ou de réparation). Vous ne pouvez pas en en tant que propriétaire retenir sur le dépôt de garantie la valeur à neuf de l’équipement dégradé.
Les dégradations par négligence sont à la charge du locataire et celles par vétusté à la charge du propriétaire.
Grille des vétustés, définition
Selon l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’être responsable de « l’entretien courant des logements, des équipements mentionnés au contrat et les petites réparations ainsi que toutes les réparations locatives sont déterminées par décret, sauf si elles sont causées par la vétusté, malfaçons, erreurs de construction, événements aléatoires ou cas de force majeure.
