Petits changements, Big effet ‘WAHOU’ ! Il est important de comprendre que les bons changements peuvent créer un grand effet « wahou » sur la bonne propriété. Il y a certaines zones d’un logement et des améliorations particulières qui offrent un rendement élevé. Comment choisir un bien immobilier destiné à la location meublée ?
Peinture / changement de revêtement de sol
La peinture génère probablement le rendement le plus élevé de tous les travaux de rénovation que vous pouvez effectuer, suivi de près par le polissage du parquet ou le changement de sol. Repeindre peut radicalement changer l’apparence et la sensation d’une propriété, ainsi qu’augmenter considérablement sa valeur. Ne choisissez que quelques couleurs, tout en laissant la plupart des murs de couleur blanche. . Rappelez-vous : il ne s’agit pas de ce que vous aimez ; il s’agit d’attirer le nombre le plus large d’acheteurs possible. Les surfaces claires sont le moyen le plus rapide de créer un espace lumineux et propre.
Assurez-vous de ne pas lésiner sur la préparation du support et de bien placer vos protections avant de peindre. Plus vous passez du temps à préparer vos surfaces, moins vous aurez besoin de passer du temps à peindre ou à repeindre. Le polissage de plancher ou le changement de revêtement de sol peut ajouter beaucoup de valeur par rapport à l’investissement. Il faut généralement 3-5 jours pour terminer un logement. Pour le sol de la salle de bain, un sol effet béton foncé en PVC par-dessus le carrelage est du plus bel effet.
Réparer avant de remplacer
Avant d’arracher quelque chose et de le jeter à la déchèterie, posez-vous quelques questions, comme : peut-il être repeint ? Une simple couche de peinture peut faire des merveilles. Est-ce vraiment important si les étagères encastrées ne sont pas flambantes neuves ? Souvent, ce n’est pas le cas. C’est ce que les rénovateurs professionnels appellent des articles à faible rendement, ce qui signifie que l’argent dépensé pour ces postes ne générera pas un rendement financier lors de la vente.
Même si ce sont de petites choses, elles s’accumulent toutes. Dépenser de l’argent sur elles viendra directement ponctionner votre gain.
Réaménagement et optimisation de l’espace
Évaluer s’il est possible d’aménager le logement pour maximiser l’espace et ajouter de la valeur. Ajouter une chambre peut être très rentable suivant les secteurs. Si vous ne pouvez pas ajouter ou enlever une cloison, réfléchissez à la meilleure façon de créer un environnement harmonieux grâce à un schéma de couleurs et des revêtements de sol.
Décorer avec style
Des études ont montré qu’un grand pourcentage d’acheteurs/locataires décident s’ils vont acheter ou louer un logement dès les premières secondes d’une visite. C’est pourquoi il est si crucial de faire bonne impression en créant une entrée accueillante.
Même si votre bien est en bon état, il y a probablement quelques petites choses que vous pouvez faire pour le faire vraiment scintiller. Les experts conviennent que faire une bonne première impression est un facteur crucial pour attirer les acheteurs ou les locataires.
Si vous avez une maison à vendre, augmenter le niveau d’attraction de votre maison peut être aussi facile que :
- Ranger la cour
- Tondre la pelouse.
- Laver les fenêtres
- Effectuer des retouches de peinture extérieure (p. ex. les tablettes de fenêtre ou la sous-toiture)
- Ajouter des plantes, des fleurs ou des pots colorés
- Ajouter une boîte aux lettres de bonne qualité
- Ajouter de nouveaux numéros de rue brillants
- Habiller l’allée à l’aide de matériaux peu coûteux comme le granit concassé
- Installer un abri poubelle en bois
Étude de cas pièce par pièce de votre logement
Il est important de se rappeler que la première impression d’un logement est souvent une impression durable. Il y a quelques petites choses simples que vous pouvez faire pour améliorer considérablement la présentation intérieure de votre logement.
Votre entrée
Créer une entrée propre, lumineuse et accueillante. Si votre entrée est sombre, n’hésitez pas à remplacer les ampoules par des plus puissantes et de couleur 4 000K (couleur naturelle blanche). Si votre entrée donne sur un couloir, vous pouvez utiliser une épaisse rayure de peinture horizontale de sorte que l’espace se retrouve étiré. Vous jouez ainsi sur la perspective. Agrémenté de petits cadres, ce couloir se transforme en galerie d’art.
Utilisez une bande de peinture semi-foncée de la même couleur que vous utiliserez dans le reste de la maison. Par exemple, vous pouvez utiliser une épaisse rayure horizontale de couleur bleu foncé à associer avec des tableaux à cadre noir et des étagères en bois clair. Vous pouvez également : Installer une nouvelle porte d’entrée ou palière, ou installer simplement une nouvelle poignée, un beau tapis et placer des plantes architecturales sur un côté dès votre entrée.
Cuisine
La plupart des améliorations de cuisine offrent généralement des rendements élevés. Plus votre investissement est petit, plus votre gain sera élevé. La cuisine doit être esthétique pour que les photos d’annonce attirent un maximum de locataires ou acheteurs potentiels. Elle doit être solide pour résister aux usages répétés de locataires parfois peu soigneux. Et au meilleur rapport qualité/prix pour maximiser la rentabilité de l’investissement. L’association qui est harmonieuse et qui plaît à beaucoup de monde est :
- Façade blanc mat.
- Plan de travail en bois ou béton.
- Sans poignées ou avec des poignées en métal.
Une crédence originale de type carreaux de métro augmente la sensation de luxe. Surtout avec un bandeau lumineux sous le meuble haut. Évitez les extras qui n’ajoutent rien à la valeur vénale, comme des électroménagers de pointe ou un plan de travail sur mesure haut de gamme. Les locataires porteront surtout une attention particulière à la propreté, à l’esthétique et à la capacité de stockage. Si votre cuisine est une cuisine sur mesure d’époque, il est plus simple et moins coûteux de la moderniser que de la changer !
Comme par exemple :
- Un simple remplacement du robinet par un mitigeur grand modèle fera son effet.
- Changement de l’évier par un modèle inox.
- Recouvrement ou changement du plan de travail par un modèle stratifié.
- Redresser les armoires et les tiroirs
- Peindre les portes des armoires.
- Peindre la crédence murale.
- Installation de nouvelles poignées d’armoires.
- Remplacer les luminaires par des alternatives modernes
Il est possible de faire installer votre cuisine directement par des artisans de chez IKEA ou Leroy Merlin, de plus vous bénéficiez de la TVA réduite (10%) sur la pose et la cuisine en prenant le pack « fourniture cuisine + pose ». Hop économie de 10% facilement. De plus, ils connaissent parfaitement les produits donc l’installation sera efficace.
Salle de bain
Comme les cuisines, les rafraîchissements de salles de bain peuvent également offrir des rendements élevés si c’est réalisé correctement. Évitez de mettre à nue la salle de bain pour partir de zéro, car cela pourrait être très coûteux. Examinez les options à faible coût qui vous permettent d’obtenir un look moderne. La peinture des carrelages et du plafond est le moyen le moins coûteux d’améliorer votre salle de bain. Un nouveau revêtement de sol permet également de rendre harmonieux l’ensemble.
Et quelque chose d’aussi simple que l’ajout d’un nouveau rideau de douche coloré, d’un nouveau siège de toilette et d’un meuble sous le lavabo peut ajouter du standing sans réels frais et travaux.
Les carrelages
Le carrelage jusqu’au plafond est une belle manière d’ajouter du standing à une salle de bain. Optez pour l’utilisation d’une faïence grand format (plutôt à pâte blanche, car plus résistante) avec un bord rectifié. Un contraste élevé est toujours frappant, alors pensez à utiliser un revêtement foncé sur le sol et pourquoi pas un rappel sur un des murs (par exemple, le fond de la douche ou le caisson des WC suspendus). Beaucoup d’hôtels de luxe font ça dans les salles de bain pour vraiment amplifier l’effet « wahou ».
Optez pour une couleur claire sur les murs pour apporter de la lumière dans l’espace, tandis que le plancher sombre créera de la profondeur. Un sol en carreaux de ciment dans la salle de bain avec un rappel sur le mur du fond de la douche fera également son effet. Sans oublier la vasque couleur bois qui s’associe bien avec le béton, les carreaux de ciment et le blanc.
Paroi de douche
Optez de préférence pour un écran de panneau en verre fixe, si c’est possible, car cela crée un look minimaliste, et si ce n’est pas possible, alors optez pour une paroi en verre avec porte de douche intégrée. Mais évitez absolument les cabines de douche, car moins on installe de mécanismes (comme des portes sur roues) – moins il y aura d’entretien pour les biens locatifs et plus la valeur perçue sera grande en cas de vente.
Si l’appartement que vous achetez contient une cabine de douche, retirez-la et faites une douche en dur avec panneau de verre fixe, receveur de douche, carrelage, étanchéité et mitigeur
Baignoire
Si vous rénovez une maison de trois ou quatre chambres, les familles avec de jeunes enfants chercheront toujours une salle de bain avec une baignoire, gardez cela à l’esprit.
Miroir
Un autre grand effet pour la salle de bain est d’avoir un miroir assorti. Soit un grand miroir rectangulaire dans le cas d’une maison, soit un miroir rond noir ou bois pour les petits logements. Non seulement les grands miroirs sont très utiles et impressionnants, mais ils aident aussi à donner l’illusion de plus d’espace et permettent à la lumière de rebondir.
Accessoires chromés
Les robinets, les porte-serviettes, les porte-savons et les porte-rouleaux de toilette doivent tous briller pour ajouter la touche finale ! Les accessoires chromés aideront à déclencher un effet de luxe dans votre salle de bain. Ils sont également relativement intemporels. Remplacer la pomme de douche dans votre salle de bain avec quelque chose d’assez brillant, du genre une grosse douche de tête avec plusieurs réglages de débit d’eau peut également aider à paraître plus luxueux et coûteux.
Chambre
La chambre est un espace qui peut être simple à rénover, mais il y a quelques touches supplémentaires que vous pouvez ajouter pour l’améliorer facilement.
Dressing / garde-robe
Un dressing intégré apporte une grande valeur perçue à toute propriété. Vous pourriez même envisager d’ajouter un miroir sur pied à côté pour encore plus de valeur.
Schéma de couleurs harmonieux
Il faut rester sur un schéma de couleurs neutres dans tout le logement, y compris les chambres. Enlevez tous les revêtements muraux qui alourdissent la pièce comme le papier peint et les frises murales. Ne limitez pas votre nombre de locataires potentiels en créant une « chambre d’enfants » spécifique. Il faut rester neutre. Neutre ne veut surtout pas dire « tout blanc ». Il faut éviter le logement full blanc. Mais une pièce avec trois pans de murs blancs et un pan de mur en couleur fonctionne très bien.
Choisir les bons murs à peindre : La couleur peut interférer avec l’amplitude ou la réduction d’un environnement.
Prises électriques de chaque côté du lit
Il y a tellement d’appareils électroniques que les gens ont à côté de leur lit, comme les réveils, chargeurs de téléphone, lampes, iPad ou PC. Il est donc logique d’avoir un point de puissance facilement accessible pour la nuit. Placez les prises là où le lit pourrait être placé dans la chambre.
Les stores / rideaux
Les revêtements de fenêtre telle que les rideaux ou les stores occultant sont une belle touche à ajouter. Ils ne passeront pas inaperçus pour vos locataires et ça habille une pièce.
Insonorisez l’espace
Pensez au type de bruit qui pourrait entrer dans une chambre à coucher et perturber le sommeil. Par exemple, si une chambre est près de la télévision dans le salon, alors envisagez de placer l’armoire intégrée contre le mur qui sépare la chambre du salon pour aider à étouffer le son. En outre, il existe également des rideaux phoniques et antibruit pour réduire le bruit de la rue si vous n’avez pas l’intention de remplacer les fenêtres de la chambre à coucher.
La température
Pensez à la façon dont chaque saison affectera l’espace intérieur. Sera-t-il chaud en été ou froid en hiver? Tout dépend de la région où vous investissez en France. Dans la moitié nord (on va dire à partir de Lyon), il faut bien dimensionner le chauffage. Si vous achetez dans la moitié sud, ne pas hésiter à installer une climatisation, en particulier dans la chambre à coucher. Les nouveaux radiateurs électriques à inertie fonctionnent très bien et sont économiques.
C’est à privilégier. Il faut absolument éviter les radiateurs à convections, car ils réchauffent l’air, mais ne réchauffent pas les parois donc le confort de l’occupant est énormément impacté.
Fixation d’images
Vos locataires voudront accrocher des photos ou des cadres sur les murs des chambres à coucher, ou du salon, et, plutôt que de risquer de les laisser faire eux-mêmes en causant des dommages sur les murs, mettez vos propres crochets, pêle-mêle ou tableau de liège au-dessus du bureau, du lit et dans le salon.
Supprimer ce qui fait vieillir
Il est courant dans les maisons les plus anciennes d’avoir des caractéristiques telles qu’un plafond avec des plaques de polystyrène ou de vieilles poignées de porte. Débarrassez-vous d’eux. Ces caractéristiques vieillissent les logements très rapidement et auront un impact sur votre rendement locatif et l’évaluation globale de la propriété.
Buanderie
Une buanderie peut être belle sans être coûteuse. Prenez un peu de temps pour réfléchir à quel marché cible appartiendra la location et quels pourraient être ses besoins en termes de lavage. Ont-ils besoin de rangement ? Ont-ils besoin d’un espace pour pendre le linge ou d’un comptoir pour le pliage ? Pour les appartements ce n’est pas nécessaire, mais pour les maisons ce serait un gros atout surtout si vous récupérez un espace perdu pour le faire.
De petites touches comme celles-là peuvent aller loin. Vous pourriez même ajouter un effet de luxe peu coûteux à votre salle de bain en installant une planche à repasser pliable dans l’armoire.
Salon
Le salon est le cœur de chaque logement. C’est l’espace où la famille se rassemble pour grignoter du pop-[1]corn tout en regardant un film et où tout le monde se mêle pour les anniversaires, les soirées match de foot ou autres célébrations.
Les rénovations à valeur ajoutée à considérer dans le salon comprennent :
- Peinture.
- Installation de nouveaux luminaires plafonniers.
- Climatisation split (si votre logement se trouve dans un secteur chaud).
- Nouveau revêtement de sol.
- Si présence d’une ancienne cheminée, la rafraîchir.
- Installation de stores modernes.
Il est également important de comprendre que, sans un bon espace de vie fonctionnel, une maison devient sans vie. Les zones étroites, le manque de lumière naturelle et les couloirs enchevêtrés peuvent tous créer une sensation d’étouffement. Et une zone étouffée ne prendra certainement pas de valeur malgré vos travaux. Cela est particulièrement vrai dans les maisons plus anciennes. Ce dont beaucoup de vieilles maisons ont besoin, c’est d’espace, surtout dans les principaux espaces de vie.
Créer de l’espace
Ça demande un certain budget, mais si vous êtes dans un secteur où le prix au m² est élevé, alors c’est une excellente façon de capitaliser. Ajoutez une « boîte à l’arrière » si vous avez un jardin. Une simple extension comme par exemple une verrière pour étendre une cuisine, un salon et une salle à manger. Ou même une réelle extension en dur (en maçonnerie ou en bois par exemple). Par contre, il faudra faire une demande d’autorisation. Vous pourriez également envisager d’ouvrir le mur qui sépare le salon de la cuisine, comme il est courant dans les anciens logements.
Les travaux typiques à faible rendement sont :
- Gouttières.
- Clôtures d’une maison.
- Réparation de la couverture du toit ou de la zinguerie.
- Charpente.
- Nivellement du sol / ragréage.
Les travaux typiques sans retour sur investissement comprennent :
- La plomberie
- La structure / fondation
- L’électricité
Pourquoi ? Parce que lorsque les gens visitent un logement, ils s’attendent à ce que l’électricité et la plomberie fonctionnent normalement.
