Dans le cadre de votre activité de location vous pourrez être confronté à faire un choix entre différents types de location.
Louer nu ou meublé, longue ou courte durée
Vous ne devez pas choisir entre location nue ou meublée seulement en fonction de la fiscalité ! Le premier choix s’effectue en fonction de l’offre et du secteur sélectionné pour investir. En fonction de la typologie de vos futurs locataires, un logement nu ou un logement meublé correspondra mieux à leurs attentes. Observez les annonces dans le même secteur et la même superficie.
La location nue
La location nue est gérée par un bail de 3 ans (6 ans en SCI autre qu’une SCI familiale). C’est une activité de nature civile fiscalement qui génère des revenus fonciers. Les locataires sont généralement plus stables et l’entretien est moins onéreux.
La location meublée
La location meublée est gérée par bail civil d’une année renouvelable ou un bail commercial dans le cas des résidences de services gérées. Fiscalement, les loyers perçus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les loyers sont majorés par rapport à la location nue, et les différents régimes de LMNP et LMP que nous verrons dans la partie 4 peuvent se révéler très intéressants ! Désormais les deux types de location sont réglementés par la loi du 6 juillet 1989. Si les deux ont tendance à se rapprocher, quelques différences subsistent pour la location :
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Location meublée directe ou par un exploitant ?
En location directe, le bailleur est soumis à la législation sur les baux d’habitation. Ses obligations sont nombreuses : faire un état des lieux, fournir un logement décent. Il peut tout à fait mandater un professionnel pour gérer à sa place, mais sa rentabilité en souffrira. La location par un exploitant soumet le bailleur à la législation sur les baux commerciaux, qui sont d’une durée plus longue. Dans les deux cas, les revenus sont considérés comme des BIC et sont compatibles avec les régimes de LMP / LMNP.
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La location saisonnière ou meublé de tourisme
La location saisonnière ou meublé de tourisme est une location de courte durée à un locataire qui n’y élit pas domicile. La location meublée saisonnière, portée par le succès d’Airbnb, est victime des foudres des municipalités comme celle de Paris. Limitation à 120 jours par an, télédéclaration obligatoire, dénonciation des voisins, changement d’usage des locaux, risque de dégradation du bien, la liste des risques et inconvénients est longue !
La pandémie de Covid-19 et l’absence de touristes ont décidé un grand nombre de propriétaires à se repositionner sur un marché de location meublée de longue durée, entraînant une explosion de l’offre.
