Définition
Le dispositif d’encadrement des loyers consiste à freiner les augmentations de loyer, tandis que le loyer de référence majoré fixe le montant du loyer à ne pas dépasser (système de plafonnement). Les règles d’encadrement prévues par la loi Alur et par l’article 140 de la loi Élan concerne uniquement les premières mises en location des biens situés dans des communes ayant fait le choix d’appliquer ce principe pendant cette période probatoire de 5 ans. De nouvelles grandes villes concernées.
Les points de vigilance à observer
Dans les zones où le loyer de référence majoré s’applique, les villes devront également respecter l’encadrement des loyers. Les montants des loyers de référence, majorés et minorés, sont eux déterminés en fonction du type de location, du nombre de pièces, de l’époque de construction ainsi que du secteur géographique. Par exemple, à Paris, un découpage en 80 quartiers administratifs a été établi.
Un encadrement des loyers en fonction de la nature de logement
- Les biens locatifs du parc privé (loués vides ou meublés) sont soumis à l’encadrement des loyers, en revanche en sont exclus :
- les logements sociaux (HLM), les logements soumis à la loi de 48,
- les logements privés conventionnés APL,
- les logements de fonction,
- les locations touristiques, selon le bail et l’exploitant.
Un encadrement des loyers en fonction du montant des travaux
Le montant des travaux réalisés : Ex : Si le locataire précédent payait 800 € de loyer et que le propriétaire a réalisé pour 5 400 € de travaux d’amélioration. le montant des travaux réalisés est supérieur à six (fois) le montant du loyer (4 800€) alors Le propriétaire peut augmenter le loyer.
Un encadrement des loyers en fonction du loyer de référence
Si vous faites partie d’une zone concernée, vous devez fixer un loyer compris entre le loyer de référence, minoré de 30%, et le loyer de référence, majoré de 20%.
Ex : Selon la règle imposée par l’encadrement des loyers, pour un loyer de référence de 700 € /mois, vous pouvez fixer un loyer (hors charges) de compris entre un minimum 490€ (700*0.30) et un maximum 840€ (700*0.20) ou le loyer de référence 700€/mois.
En revanche dans certaines situations il est possible de fixer librement les loyers. Quelles sont les cas concernés ?
La fixation des loyers en zone tendue reste libre :
- si le logement fait l’objet d’une première location,
- si le locatageire précédent est parti depuis au moins 18 mois,
- si le loyer a été augmenté en référence à indice Insee (l’IRL). Aucune liberté possible,
- si l’augmentation ne peut pas dépasser 15% TTC du coût des travaux et le montant des travaux réalisés au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
- si le loyer était manifestement sous-évalué et la hausse du nouveau loyer ne dépasse pas la moitié de la différence entre les loyers alentours pour des biens comparable et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
- si à la relocation, le logement est resté vacant depuis moins de 18 mois.
- Dans l’encadrement des loyers en zone tendue, le loyer du nouvel arrivant ne peut pas être supérieur à celui du locataire précédent sans aucune conditions.
Il est important de noter que des sanctions existent pour faire respecter les règles d’encadrement.
Des sanctions sont prévues
Le non respect des règles fait courir au bailleur une amende de 5 000 € pour les personnes physiques et de 15 000 € pour les personnes morales. Les points de vigilance à savoir.
