Le passage de la location vide à location meublée :  les points de vigilances.

La location vide est un contrat de location d’un bien immobilier non meublé. Contrairement à la location meublée, le locataire doit apporter ses propres meubles et équipements pour vivre dans le logement.

Le contrat de location vide est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui établit les droits et obligations du locataire et du propriétaire-bailleur. Ce type de location est généralement conclu pour une durée minimale de trois ans pour les locations à usage d’habitation principale.

Le loyer d’un logement loué vide est encadré par la loi. Le propriétaire-bailleur ne peut pas fixer librement le montant du loyer, mais doit respecter le loyer de référence fixé par la préfecture ou le montant de loyer de référence majoré, si le logement se situe dans une zone tendue (zone où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande).

En tant que propriétaire-bailleur d’un logement vide, vous devez fournir un logement décent, en bon état et répondant aux normes de sécurité en vigueur. Vous avez également des obligations d’entretien et de réparation du logement, et vous pouvez effectuer des travaux dans le logement avec l’accord du locataire.Enfin, en tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux tels que le régime d’imposition sur les revenus fonciers (régime réel ou micro-foncier), les déductions fiscales pour les travaux et les intérêts d’emprunt, ainsi que la possibilité de bénéficier d’un abattement sur les loyers perçus si le logement est loué à un niveau social de ressources limitées.

LMNP : avantages de passer de la location vide à la location meublée

Il existe plusieurs avantages à passer de la location vide à la location meublée en tant que propriétaire-bailleur et devenir un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

Une rentabilité locative plus élevée

La location meublée permet de percevoir des loyers plus élevés que la location vide, car elle offre une prestation plus complète. En effet, un bien immobilier loué en meublé est équipé de mobiliers et d’équipements permettant au locataire de s’installer immédiatement, sans avoir à investir dans du mobilier.

Une fiscalité avantageuse

En tant que LMNP, vous bénéficiez d’un régime fiscal avantageux avec des charges déductibles plus importantes que pour la location vide. Les amortissements et les charges liées à l’acquisition et à l’entretien du mobilier sont déductibles de vos revenus locatifs, ce qui peut réduire votre impôt sur le revenu.

Des avantages fiscaux pour les investissements en résidence de services

En tant que LMNP, vous bénéficiez d’un régime fiscal avantageux avec des charges déductibles plus importantes que pour la location vide. Les amortissements et les charges liées à l’acquisition et à l’entretien du mobilier sont déductibles de vos revenus locatifs, ce qui peut réduire votre impôt sur le revenu.

Des avantages fiscaux pour les investissements en résidence de services

Si vous investissez dans une résidence de services telle qu’une résidence étudiante ou une résidence senior, vous pouvez bénéficier de régimes fiscaux avantageux tels que le dispositif Censi-Bouvard ou la loi LMNP/LMP. Ces régimes permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt et de récupérer la TVA sur l’investissement.

 

Comment passer en LMNP (location meublée non professionnelle) ?

Pour passer en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), vous devez suivre les étapes suivantes :

  • Vérifiez si vous remplissez les conditions pour être considéré comme un loueur en meublé non professionnel. Pour cela, vous devez générer moins de 23 000 € de revenus locatifs annuels et que ces revenus locatifs représentent moins de 50 % de vos revenus professionnels.
  • Choisissez le régime fiscal le plus approprié pour votre situation. En LMNP, vous avez le choix entre le régime micro-BIC (régime simplifié) ou pour le régime réel (régime d’imposition sur les bénéfices réels). Le régime réel permet généralement une meilleure optimisation fiscale, mais il est également plus complexe à mettre en place
  • Si vous optez pour le régime réel, vous devrez tenir une comptabilité régulière et établir une déclaration de résultats chaque année. Vous pourrez déduire les charges et amortissements liés à votre activité de location meublée pour calculer votre bénéfice imposable.
  • Si vous êtes propriétaire-bailleur d’un bien immobilier en location vide, vous devrez transformer votre bien en location meublée en fournissant au moins les équipements de base requis (lit, table, chaises, etc.) et en respectant les normes de décence pour les logements meublés.
  • Enfin, vous devrez effectuer les démarches administratives nécessaires pour vous inscrire en tant que LMNP auprès des services fiscaux compétents et vous acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) si vous y êtes assujetti.

 

Ce que vous devez savoir avant de basculer votre bien de vide en meublé

Les obligations légales

Il est important de se renseigner sur les obligations légales liées à la location meublée qui est réglementée par la loi Alur et implique certaines obligations pour le bailleur, telles que la fourniture d’un équipement minimum et la mise en place d’un bail spécifique. Contrairement à la location vide, le déficit foncier généré en location meublée non professionnelle (LMNP) n’est pas imputable sur les revenus globaux, mais uniquement sur les revenus de location meublée. De plus, le déficit foncier en LMNP est reportable pendant 10 ans, ce qui signifie que vous pourrez l’imputer sur vos bénéfices locatifs futurs. En revanche, le montant des amortissements non-utilisé en LMNP est reportable sans limite de temps, ce qui peut constituer un avantage fiscal important pour les propriétaires-bailleurs. Il est important de noter que le régime fiscal de la location meublée dépend du statut fiscal choisi (LMNP ou LMP) et des conditions d’application de ce régime (notamment le seuil de 23 000 € de recettes annuelles pour le LMNP).

Les coûts supplémentaires

La location meublée peut impliquer des coûts supplémentaires par rapport à une location vide, tels que l’achat ou la location des meubles et de l’équipement, les frais d’entretien et de réparation, les frais d’assurance, etc.

Les attentes des locataires

Les locataires qui louent un bien meublé ont souvent des attentes différentes de ceux qui louent un bien vide. Ils peuvent s’attendre à un équipement de qualité, à une décoration soignée, à un service de ménage régulier, etc.

La durée du bail

En général, les baux de location meublée sont plus courts que les baux de location vide, car les locataires ont tendance à changer plus fréquemment. Il est donc important de prévoir cette rotation dans la gestion de votre bien.

Le déficit foncier

En France, si vous avez imputé un déficit foncier lié à la location vide sur vos revenus globaux au titre des trois dernières années, vous ne pourrez pas basculer en location meublée avant l’année suivant la troisième année d’imputation. Cela signifie que si vous avez imputé un déficit foncier sur vos revenus de 2017, vous ne pourrez pas basculer en location meublée avant l’année 2021. Il est donc important de prendre en compte cet élément dans votre stratégie d’investissement locatif et de planifier en conséquence.

la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

les propriétaires-bailleurs qui louent un bien meublé à titre professionnel ou non professionnel sont soumis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Cette taxe est fixée par les collectivités territoriales (communes, départements, et régions) et est calculée en fonction de la valeur locative des biens immobiliers, des taux d’imposition locaux et de la nature de l’activité exercée. Le montant de la CFE peut donc varier d’une commune à l’autre et dépendre de nombreux critères tels que la localisation géographique, la taille du bien, le statut fiscal du propriétaire-bailleur, etc. Il est important de noter que les propriétaires-bailleurs qui louent un bien meublé à titre non professionnel peuvent bénéficier d’une exonération de la CFE sous certaines conditions. Par exemple, si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil ou si le bien est situé dans une zone dite « de revitalisation rurale ».

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