En tant que propriétaire bailleur, vous allez demander des documents aux futurs candidats et vous allez sans doute recevoir plusieurs dossiers, quels documents exiger du candidat locataire et de sa caution ? Comment vérifier la capacité de paiement du locataire ?
Attention aux interdits et aux sanctions ! Le dispositif du décret n° 2015-1437, les types de location concernés
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 pris en application de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs établit une liste des documents qui peuvent être demandés à une personne intéressée à louer, et à son garant. Il est interdit de demander une photo, des informations médicales ou bancaires, un « chèque de réservation », cela signifie que la liste est limitative et que tous les documents ne pourront pas être exigé des candidats locataires ou de leurs garants sous peine de sanctions.
Une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour les personnes physiques et jusqu’à 15 000 € pour les personnes morales pendant un an à compter de la date de connaissance des faits. Cette réglementation concerne tous les baux vacants ou meublés constituant la résidence principale d’un locataire, ainsi que les baux de mobilité.
Le profil type (idéal, rêvé) du candidat à la location, attention la loi interdit toute discrimination, limiter les risques
N’oubliez pas qu’il est illégal de discriminer les locataires. Par conséquent, il est interdit de rejeter des candidats en raison de leur origine, de leur état de santé, de leur sexe, de leur emplacement bancaire, de leur âge, de leur nom, de leur situation familiale ou de leur religion. Vous allez devoir observer cette disposition légale lors du tri des réponses à la candidature à votre annonce immobilière. Néanmoins, il va vous falloir analyser la capacité de payer des futurs locataires et leur sérieux.
Le passé locatif du candidat à la location meublée
Bien sûr, la situation financière est importante. Cependant, rien ne garantit que le candidat soit de bon payeur. En effet, malgré des ressources stables, le passé du candidat pourrait s’avérer être un tout autre scénario, à tel point qu’il peut hésiter à vous fournir les trois dernières quittances de loyer ou justificatifs de paiement de loyer. N’hésitez pas à contacter le précédent propriétaire du candidat pour en savoir plus. Il vous dira exactement son effet d’expérience avec son ancien locataire. Bien entendu, les futurs locataires ne doivent pas nécessairement être d’anciens locataires (séparés, propriétaire et épouse, concubins, etc.). La liste du dossier de candidature dépend donc du cas du locataire.
Le présent du candidat à la location meublée, ses revenus, durée de son contrat de travail
Attention à ne pas « Nexter » rapidement les contrat CDD, en choisissant la location mobilité dans le cadre de la loi ELAN, Vous pouvez cibler un public de jeunes actifs qui parcourent de longues distances et ont besoin de trouver un logement à court ou moyen terme. Vous l’aurez compris la pondération du critère de la durée du contrat de location peut être corrélée au type de contrat de location. Bien sûr que la tendance est de privilégier le contrat CDI avec période d’essai validée et cerise sur le gâteau le loyer ne doit pas dépasser 33 % du revenu net du locataire.
Exploration du passé et présent du candidat à la location meublée, exploitation des autres garanties
La présence d’une garantie solide peu faire partir des critères de sélection à ne pas négliger. Plusieurs alternatives sont possibles pour assurer le paiement des loyers. La traditionnelle caution solidaire d’un proche de votre locataire. Depuis le 25 novembre 2018, l’engagement de caution solidaire n’a plus à être manuscrit ! L’acte de cautionnement solidaire vous permet de faire appel au garant dès le 1er impayé sans attendre.
- La garantie Visale qui remplace depuis 2018 la garantie des risques locatifs (GRL). Ce dispositif gratuit de cautionnement est géré et financé par Action Logement, pendant les trois premières années du bail. Il est soumis à plusieurs conditions.
- L’assurance Garantie des loyers impayés (GLI) vous coûte entre 2 et 5 % du montant du loyer et est incompatible avec un cautionnement solidaire (sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti). Comme toute assurance, le détail des garanties, des exclusions de garantie et des franchises est primordial !
Quels documents demander au candidat locataire et à sa caution ?
Les documents transmis par le candidat locataire ou son garant sont des copies des documents originaux, traduits en français le cas échéant et les montants convertis en euros. Le locataire doit être en mesure de présenter l’original à la demande du bailleur.
Une pièce justificative d’identité en cours de validité
- Carte d’identité française ou étrangère (avec photo)
- Passeport français ou étranger (avec photo)
- Permis de conduire français ou étranger (avec photo)
- Carte de séjour temporaire
- Carte de résident
- Carte de ressortissant d’un État membre de l’UE: UE : Union européenne ou de l’EEE
Une seule pièce justificative de domicile
- 3 dernières quittances de loyer ou, si nécessaire, une attestation du précédent propriétaire (ou de son mandataire) indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges
- Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile
- Attestation d’élection de domicile
- Dernier avis de taxe foncière ou, si nécessaire, titre de propriété de la résidence principale
Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles
- Contrat de travail ou de stage ou, si nécessaire, attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, si nécessaire, la durée de la période d’essai
- Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours
- Copie de la carte professionnelle (profession libérale)
- Copie du certificat d’identification de l’Insee: Insee : Institut national de la statistique et des études économiques comportant les numéros d’identification (travailleur indépendant)
- Extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan)
- Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprise commerciale)
- Toute pièce récente attestant de l’activité professionnelle (autres cas)
Un ou plusieurs documents attestant des ressources
- 3 derniers bulletins de salaires
- Justificatif de versement des indemnités de stage
- 2 derniers bilans comptables ou, si nécessaire, attestation des ressources pour l’exercice en cours délivrés par un comptable (non-salarié)
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits établis par l’organisme payeur (caisse de retraite, Caisse d’allocations familiales…)
- Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
- Avis d’attribution de bourse (étudiant boursier)
- Justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
- Attestation de simulation pour les aides au logement établie par la Caf (Caisse d’allocations familiales) ou par la MSA (Mutualité sociale agricole ou par le locataire)
- Dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition. Lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France, il faut fournir le dernier ou avant-dernier document équivalent fait par l’administration fiscale de l’État ou territoire concerné
