Plusieurs documents (état des lieux, l’inventaire, diagnostics techniques) doivent être joints au contrat de location meublée, Quels sont les documents à annexer au bail de location meublée ? La location meublée, c`est plus qu’une simple mise à disposition d’un bien équipé. La location meublée est gérée par bail civil d’une année renouvelable ou un bail commercial dans le cas des résidences de services gérées. Vous disposez de plusieurs options pour rédiger votre bail meublé, ce dernier peut s’avérer être un véritable couteau suisse car il présente quelques particularités et clauses impératives. Quelles sont les mentions obligatoires ?
Quelles sont les mentions obligatoires dans le bail de location meublée ?
Désignations des parties
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
- Identifier le bailleur (personne physique ou morale), le cas échéant son mandataire : nom et prénom, ou dénomination du bailleur, domicile ou siège social du bailleur, nom ou raison sociale du mandataire, adresse du mandataire, activité exercée par le mandataire ou numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle.
- Identifier le garant : nom, prénom et adresse
- Identifier le locataire : nom et prénom
Objet du contrat
Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé : Il s’agit de décrire et indiquer la superficie du logement et de ses dépendances (sous-sols, garages, jardins, etc.).
- Consistance du logement : adresse du logement; immeuble (collectif, individuel, monopropriété, copropriété) ; année de construction (avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005) ; surface habitable (en m2) ; nombre de pièces principales et le cas échéant les autres parties du logement (grenier, jardin, terrasse, balcon, loggia, comble aménagé ou non) ; les éléments d’équipements du logement, la modalité de production de chauffage, eau chaude sanitaire (individuel ou collectif)
- Désignation du logement à usage d’habitation ou mixte professionnel et d’habitation
- Liste des installations et accessoires communs de l’immeuble (stationnement pour vélos, ascenseur, espace vert, équipements de jeux, équipements de jeux, buanderie, aire de stockage des ordures, sécurité, etc.)
- Modalités de réception de la télévision et de raccordement Interne dans l’immeuble.
Date de prise d’effet du contrat et Quelle est la durée du contrat de location meublée ?
Minimum 1 an, ou 9 mois si la location est consentie à un étudiant.
Les locations meublées sont reconduites tacitement pour un an dans les mêmes conditions, à l’exception des locations qui sont accordées aux étudiants pour neuf mois. Le locataire peut à tout moment résilier le bail, il lui suffit de respecter les formalités (informer par lettre recommandée avec accusé de réception) d’un préavis et un délai d’un mois. Le bailleur peut résilier le bail à son expiration (échéance) et après avoir donné congé, pour une occupation personnelle ou familiale, ou pour des motifs sérieux et justifiés, ou pour le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime.
Les baux meublés accordés aux étudiants pour 9 mois ne se renouvellent pas automatiquement pour cette durée et les locataires peuvent résilier le bail à tout moment, après avoir donné congé. Les propriétaires, en revanche, peuvent résilier le bail à la fin du terme et après avoir donné congé.
La location par un exploitant soumet le bailleur à la législation sur les baux commerciaux, qui sont d’une durée plus longue, 9 à 11 ans en général.
La location saisonnière ou meublé de tourisme est une location de courte durée à un locataire qui n’y élit pas domicile. La location meublée saisonnière, portée par le succès d’Airbnb, est victime des foudres (limitation à 120 jours par an) des municipalités comme celle de Paris.
Les conditions financières
Les parties conviennent des conditions financières suivantes :
- Loyer et termes prévus pour son versement, les modalités de révision: Il s’agit de fixer le montant mensuel du loyer initial, il est important de se donner la possibilité d’ajuster le montant du loyer initial d’éventuel complément, ainsi « lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer mensuel s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément ». Le cas échéant, modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues. Fixer les modalités de révision (date et le trimestre de référence de l’indice de référence du loyer).
- Modes de paiement des charges récupérables, trois options possibles (provisions sur charges avec régularisation annuelle, paiement périodique des charges sans provision, forfait de charges). Si les parties conviennent d’un forfait de charges, ce forfait sera révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer principal.
Les travaux
Faire figurer le montant et nature des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement, le cas échéant mentionner :
- Le montant des travaux d’amélioration effectués au cours des six derniers mois.
- Augmentation du loyer pendant la durée du bail en raison de travaux de réparation par le propriétaire
- Baisse de loyer en cours de location à la suite de travaux effectués par le locataire
Les garanties
On y retrouvera très souvent dans cette partie du contrat de location meublée, le montant du dépôt de garantie prévu qui incombe à l’obligation du locataire de s’en acquitter.
Clause résolutoire
Le présent contrat sera résilié de plein droit :
- En cas d’impayé relatif au loyer, aux provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge
- En cas de non-paiement du dépôt de garantie
- Si le locataire n’a pas d’assurance risques locatifs (sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire)
- En cas de trouble de voisinage constaté par le tribunal
Clause résolutoire
Dans le cas où il y a plusieurs locataires, il y a solidarité et indivisibilité entre eux pour exécuter toutes les obligations du présent contrat.
Le cas échéant, les honoraires de location
A mentionner lorsque le contrat de location est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin. Le détail et répartition des honoraires entre le bailleur et le locataire.
Quels sont les documents à annexer au bail de location meublée ?
L’état des lieux
Lors de la remise des clés, il s’agit d’établir un document qui va décrire de manière très précise l’état du logement à l’arrivée (en début de location) et à la sortie (en fin de location) du locataire. En comparant l’état des lieux lors de l’emménagement et le déménagement du locataire, le propriétaire peut demander la réparation de certains articles endommagés.
La notion de bon père de famille
Le locataire se doit d’entretenir le logement en bon père de famille et ne sera pas tenu responsable des éléments dégradés ou détruit par vétusté ou force majeure.
Une obligation d’entretien du logement obligeant le locataire à restituer l’appartement dans l’état dans lequel il l’a reçu en début de la période de location, de ce fait l’existence d’un dommage n’a pas à être justifiée par le propriétaire pour réclamer la remise en l’état initial du bâtiment.
En cas de défaut d’état des lieux à la remise des clés
Lors de la remise des clés, le locataire et le propriétaire doivent conjointement constater par écrit l’état des lieux. Au moins deux exemplaires doivent être établit, écrit, signé par les parties au contrat et l’un mis à la disposition du locataire, et l’autre du bailleur ou son représentant. Dans le cas contraire le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état dans la limite des réparations locatives exception faite des grosses réparations et des meubles.
L’intervention d’un huissier de justice
Une tierce partie (commissaire de justice) peut intervenir dans l’établissement d’un état des lieux qui s’avère contradictoire entre les parties au bail de la location meublée. Cette demande d’intervention peut être à l’initiative soit du bailleur soit du locataire mais le coût de l’intervention est partagé entre le locataire et le propriétaire.
État des lieux d’entrée incomplet
Lors de l’entrée dans le logement, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété dans un délai de 10 jours. Cette possibilité de compléter le chauffage peut s’appliquer pendant le premier mois de la période de chauffage, selon les conditions de chauffage.
L’attestation d’assurance
Une police d’assurance contre le risque locatif doit être adressée au bailleur lors de la signature du contrat et annuellement.
L’inventaire et l’état détaillé du mobilier
Ce document est signé par les parties et attaché au contrat. Ils répertorient les meubles, objets et équipements présent à l’entrée dans les lieux et mis à la disposition du locataire et décrit leur état. Il doit être le plus précis possible (évaluation chiffrée poste par poste). Elle permettra au propriétaire de prouver que les meubles et équipements (Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) en question sont sa propriété et mis à la disposition du locataire.
Ainsi, le propriétaire avec statut LMNP pourra éviter une requalification de la location meublée en vide avec le risque que les revenus locatifs soit imposés dans la catégorie des revenus fonciers et non plus dans les bénéfices industriels et commerciaux, fiscalement plus avantageuse. Déplus, il pourra, au départ du locataire, lui demander de réparer si certains meubles sont endommagés. Et le locataire pourra demander que des équipements lui soient fournis pour un fonctionnement normal.
Les documents de copropriété
Si l’immeuble est en copropriété, le bailleur doit adresser au locataire un extrait des dispositions de copropriété relatives à la situation de l’immeuble, à la jouissance et à l’usage des parties privatives et communes, le nombre de millièmes représenté par le logement dans chaque type de charge.
Le dossier de diagnostic technique
Vous croyiez qu’après la signature de votre acte authentique, c’en était fini avec les diagnostics ? Oh que non ! Chaque année, les pouvoirs publics ajoutent des rapports à la liste déjà longue des prérequis. Le bailleur doit donc fournir au locataire les documents suivants, regroupés au sein d’un DDT annexé au bail et transmis par email (sauf désaccord explicite du locataire) : Diagnostic de performance énergétique (DPE) ; Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ; État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (sur demande du locataire) ; État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ; État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ; État des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque ; diagnostic Bruit.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Ce diagnostic indique la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi qu’une classification en fonction de valeurs de référence afin de permettre de comparer et d’évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
L’état des risques et pollutions ou état des risques naturels et technologiques
Un ERP de moins de 6 mois doit être joint au bail de location meublée lors de la signature.
L’état relatif à l’amiante
Une attestation de présence ou d’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante si le permis de construire a été délivrés avant le 1er juillet 1997.
L’état de l’installation (Gaz, Electricité, Assainissement)
Les installations intérieures de gaz et d’électricité réalisées depuis plus de 15 ans doivent être contrôlées en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Un certificat de contrôle du bon état et du bon fonctionnement de l’installation d’assainissement non collectif doit être fourni.
L’information relative au plan d’exposition au bruit des aérodrome
