Comment déclarer et gérer un bien meublé en indivision ?
La gestion et la déclaration d’un bien meublé en indivision dépendent du nombre d’indivisaires et de leur situation fiscale. Voici les principaux points à considérer :
Déclaration fiscale : chaque indivisaire doit déclarer sa quote-part de revenus fonciers sur sa déclaration de revenus annuelle. Cette quote-part est calculée en fonction de sa part dans l’indivision. Si l’indivision est constituée entre membres d’une même famille, les indivisaires peuvent opter pour l’imposition des revenus fonciers au régime des sociétés de personnes (option pour le régime de l’article 8 du CGI).
Récupération des loyers : les loyers sont en principe versés à l’indivision en tant que telle, et non à chaque indivisaire individuellement. Il convient donc de déterminer comment les loyers seront répartis entre les indivisaires.
Gestion du bien : les décisions concernant la gestion du bien doivent être prises collectivement par les indivisaires, en fonction de leur nombre de parts dans l’indivision. Il convient de déterminer qui s’occupera de la gestion quotidienne du bien et comment les décisions importantes seront prises (par exemple, la réalisation de travaux).
Fiscalité des plus-values : en cas de cession du bien, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de plus-value. Si la cession intervient dans les 5 ans suivant l’acquisition du bien, l’indivision est considérée comme une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Il est recommandé de formaliser l’indivision par un acte notarié ou une convention d’indivision pour clarifier les modalités de gestion et de partage des revenus et des charges.
Plusieurs personnes pour un un bien immobilier : l’indivision
Qu’est-ce qu’un bien en indivision ?
Un bien en indivision est un bien immobilier détenu par plusieurs personnes, chacune ayant une quote-part de propriété sur ce bien. Cette situation peut résulter d’une succession, d’un achat en commun ou de la transformation d’une société en indivision.
L’indivision peut être constituée entre membres d’une même famille, ou entre des personnes qui ne sont pas liées.
Déclaration début activité de la gestion d’un bien en indivision
Comment déclarer un bien meublé en indivision
Pour déclarer un bien meublé en indivision, chaque indivisaire doit déclarer les revenus qu’il a perçus sur sa part du bien dans sa déclaration de revenus. Les indivisaires doivent indiquer les revenus bruts, les charges déductibles et les provisions pour charges, ainsi que la répartition des revenus et des charges entre eux.
En pratique, les indivisaires peuvent choisir de déclarer les revenus de l’indivision de deux manières :
Chaque indivisaire déclare ses revenus de location meublée en son nom propre, en fonction de sa part de l’indivision. Chaque indivisaire peut alors bénéficier des avantages fiscaux liés à la location meublée (régime micro-BIC ou régime réel).
L’indivision et société civile immobilière
Les indivisaires décident de constituer une société civile immobilière (SCI) pour gérer le bien en indivision. La SCI est une personne morale qui permet de faciliter la gestion du bien en commun. Les revenus de la location meublée sont alors déclarés au nom de la SCI, qui les répartit ensuite entre les indivisaires en fonction de leur part dans l’indivision. Cette option peut être intéressante pour simplifier la gestion du bien et faciliter la répartition des revenus et des charges entre les indivisaires.
Il convient de préciser que pour les couples mariés sous le régime de la communauté légale ou universelle ou les personnes liées par un PACS avec une convention d’indivision des biens. Dans ce cas, il est possible de désigner l’un des indivisaires comme représentant de l’indivision et de déclarer l’activité de début d’activité de location meublée en son nom propre.
En ce qui concerne la déclaration de début d’activité pour une activité de location meublée en indivision il faudra remplir le formulaire FCMB, pour obtenir le numéro SIRET pour l’indivision .
Contrairement à la déclaration de début d’activité pour exercer l’activité de location meublée en nom propre, dans ce cas il faudra remplir le formulaire P0i pour les démarches d’immatriculation.
Le site internet guichet-entreprises.fr
Cependant, depuis le 1er janvier 2023, la procédure d’immatriculation des entreprises individuelles (EI) en nom propre a été simplifiée. Les créateurs d’entreprise peuvent désormais effectuer leur immatriculation en ligne via le site internet guichet-entreprises.fr, qui est hébergé par l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle).
Les recettes et les charges liées au bien en indivision seront alors déclarées dans la déclaration de revenus commune du foyer fiscal.
Les options pour casser l’indivision
Les indivisaires disposent de plusieurs solutions pour sortir d’une situation d’indivision concernant un bien meublé. Voici quelques-unes des solutions les plus courantes :
La vente du bien :
La vente est la solution la plus courante pour sortir d’une situation d’indivision. Les indivisaires peuvent décider de vendre le bien meublé et se partager le produit de la vente en fonction de la proportion détenue par chacun d’eux. La vente peut être réalisée à un tiers ou à un ou plusieurs indivisaires.
Le rachat de la part de l’indivisaire :
Un indivisaire peut vendre sa part à un autre indivisaire ou à un tiers. Si un des indivisaires souhaite conserver le bien meublé, il peut racheter la part de l’indivisaire sortant. Le prix de rachat doit être fixé en accord entre les parties ou par un expert immobilier.
Le partage des biens :
Si plusieurs biens meublés sont en indivision, les indivisaires peuvent décider de se partager les biens en fonction de la proportion détenue par chacun d’eux. Le partage peut se faire en nature (chacun récupère un bien) ou en valeur (chacun reçoit une somme d’argent correspondant à la valeur du bien qu’il abandonne).
