Le dispositif Censi-Bouvard ou LMNP permet aux investisseurs loueurs non professionnels de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en achetant un bien immobilier meublé dans une résidence de services.
Une piqure de rappel sur le fonctionnement de ces deux dispositifs
Investir dans l’immobilier locatif meublé peut offrir une solution intéressante pour les personnes cherchant à diversifier leur portefeuille d’investissement et à bénéficier d’une source de revenus complémentaires. Le dispositif LMNP ou Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs qui acquièrent un bien immobilier meublé dans une résidence de services.
Le dispositif LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel
Le dispositif LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel permet à un particulier de louer un bien immobilier meublé sans être considéré comme un professionnel. Cela signifie que le contribuable ne sera pas soumis aux cotisations sociales des professions indépendantes et pourra bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, quant à lui, est une variante du LMNP qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du montant de l’investissement (hors taxes) sur une durée de 9 ans. Cette réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 euros pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. À partir de 2017, le dispositif a été prolongé avec un taux de réduction d’impôt réduit à 10% et un plafond d’investissement à 300 000 euros.
Comment bénéficier de la réduction d’impôt ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un bien immobilier meublé dans une résidence de services neuve ou en état futur d’achèvement. Le bien doit être exploité par un gestionnaire professionnel qui s’occupera de la location, de l’entretien et de la gestion courante du bien. Les résidences de services concernées sont notamment les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), les résidences de tourisme, les résidences de vacances ou les résidences d’affaires.
Les autres avantages à investir dans les résidences de services
L’investissement dans un bien immobilier meublé en résidence de services peut offrir plusieurs avantages pour l’investisseur. Tout d’abord, il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce à la réduction d’impôt. Ensuite, le fait que le bien soit meublé permet de percevoir un loyer plus élevé qu’un logement vide. De plus, l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion locative du bien, qui est prise en charge par un professionnel. Enfin, l’investissement dans une résidence de services peut offrir une certaine sécurité en termes de location, car la demande locative est généralement forte dans ces types de résidences.
Le choix du gestionnaire et la performances locative
Toutefois, il convient de noter que l’investissement dans un bien immobilier meublé en résidence de services n’est pas exempt de risques. Les performances locatives peuvent varier en fonction de la conjoncture économique et de la demande locative. De plus, il est important de bien choisir le gestionnaire de la résidence, car celui-ci aura un impact direct sur les performances locatives et la rentabilité de l’investissement.
Opérations concernées
Acquisition d’un logement neuf
L’acquisition d’un logement neuf concerne les immeubles à usage d’habitation dont la construction est terminée et qui n’ont jamais été occupés ou utilisés. Même si un logement a été vendu précédemment, il peut toujours être considéré comme neuf pour bénéficier de l’avantage fiscal. Cependant, les logements qui ont été loués avant l’acquisition par l’acheteur ne sont pas considérés comme neufs, même si le bail est transféré à l’acquéreur. Ces règles sont énoncées dans le BOI-IR-RICI-220-10-10 nº 40.
Acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement
La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat de transfert de propriété immobilière dans lequel le vendeur cède à l’acquéreur ses droits sur le terrain et les constructions existantes, tandis que les constructions à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur réalisation. Le prix est payé en fonction de l’avancement des travaux, et le vendeur conserve le contrôle de la construction jusqu’à la réception par l’acquéreur. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, aucune exigence de délai d’achèvement n’est requise, ce qui signifie qu’un logement peut être éligible à la réduction d’impôt même s’il est achevé après le 31 décembre 2021.
Acquisition de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit avoir été rénové ou réhabilité avant l’acquisition par le contribuable. Les travaux de réhabilitation doivent viser à améliorer les performances techniques du logement en termes d’efficacité énergétique, mais même un seul critère de performance énergétique amélioré suffit pour être éligible à la réduction d’impôt.
Aucun délai n’est exigé entre l’achèvement des travaux de réhabilitation et l’acquisition du logement, mais les travaux doivent avoir été réalisés en vue de la vente.
Le vendeur doit fournir des attestations de performance technique, et le logement peut être loué ou utilisé par le vendeur pendant une période maximale de douze mois entre la fin des travaux et l’acquisition par le contribuable qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt. L’administration admet que le logement puiss
Acquisition de logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.
Les travaux de rénovation ou de réhabilitation éligibles à la réduction d’impôt sont similaires à ceux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans qui ont été réhabilités, à savoir qu’ils doivent permettre de satisfaire à l’ensemble des performances techniques requises par l’article 4 de l’arrêté du 19-12-2003 265 (CGI ann. III art. 2 quindecies B, II). Ces travaux peuvent être effectués par l’acquéreur ou par le vendeur.
[…] Des modalités de report de la fraction de réduction d’impôt non imputée sont prévues. Ainsi, lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde pourra être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement. Pour l’application de ces dispositions, les fractions reportées s’imputent en priorité, en retenant d’abord les plus anciennes. […]