L’intérêt et le mécanisme de limitation de l’amortissement du statut LMNP
Avec le statut LMNP (option régime réel), le régime fiscal permet et vous donne la possibilité d’amortir un bien qui est inscrit à l’actif, « supprimant » ainsi tout ou partie des loyers perçus, ce qui peut réduire les conséquences fiscales en termes d’imposition des revenus de location meublée. Cependant, la possibilité de déduire intégralement l’amortissement est fortement limitée par un mécanisme restrictif.
Les revenus de location meublée, le résultat comptable, Quel est le mécanisme qui limite la déduction de l’amortissement ?
Dans le cadre de l’activité de loueur meublé non professionnel (LMNP), l’amortissement du bien destiné à la location meublée est déduit du revenu locatif imposable d’un même exercice à hauteur du loyer perçu, déduction faite des autres charges afférentes à l’activité et déductibles fiscalement. L’amortissement déductible est égal à la différence positive entre les loyers perçus et le montant des charges liées à l’activité de location meublée, hors amortissement. L’amortissement admise en déduction fiscale ne crée ni n’aggrave le déficit de l’exercice comptable. Qu’en est-il de l’amortissement comptabilisé dont la déduction fiscale a été différée ?
La fraction non déduite est déductible des résultats des exercices suivants, en sus de l’annuité normale de l’année, sans limitation de durée. La limite d’imputation des amortissements s’applique également à la fraction de l’amortissement non déduite les années précédentes, il est donc possible que des charges d’amortissement élevées puissent être reportées d’une année sur l’autre.
Comment la limite s’applique en cas de pluralité de biens loués ?
Le mécanisme de limitation de l’amortissement est une limite au montant de l’amortissement qui peut être demandé par un bailleur lorsqu’il loue un bien. Cette limite est fixée à la différence entre le loyer payé et les dépenses engagées par le bailleur au cours de l’année concernée. Lorsqu’il y a plusieurs biens loués, il est nécessaire de déterminer si la limite de déduction annuelle ne s’applique pas séparément pour chaque bien. Dans ce cas, l’administration fiscale indique qu’il n’y a pas lieu d’appliquer cette limite en considérant chaque bien séparément. Par conséquent, il est conseillé de comparer l’ensemble des loyers et des charges relatifs à tous les biens loués pour déterminer si l’amortissement annuel est entièrement déductible ou limité.
Dans ce cas, la partie de l’amortissement qui n’est pas déductible doit être répartie proportionnellement entre les biens pour lesquels la charge d’amortissement dépasse la différence entre le loyer acquis et les autres charges. Selon l’administration fiscale, pour chacun de ces biens concernés, la répartition doit être effectuée de la manière suivante :
Excédent du loyer acquis sur les autres charges afférentes aux biens / Somme de tous les excédents
Cession du bien et limitation des amortissements
Dans ce contexte, le bailleur professionnel qui vend un bien devra calculer la plus ou moins-value en majorant la valeur nette comptable (VNC) des amortissements dont la déduction a été différée. Le bailleur non professionnel est soumis au régime des plus-values privées. Dans ce cas, les amortissements, qui n’ont pas encore pu être imputés à cette date, viennent augmenter la VNC prise en compte pour le calcul de la plus ou moins-value. Dans ce cas, aucun ajustement pour l’amortissement différé n’est nécessaire puisque la déduction de l’amortissement n’est pas prise en compte dans la détermination des gains en capital privés (plus-values des particuliers).
Quel est le formalisme à suivre ? Formulaire – BIC – État de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée.
La fraction de l’amortissement dont la déduction a été écartée doit être suivie par le bailleur. Ce suivi a pour objet de justifier la déduction ultérieure du solde de l’amortissement provisoirement écarté. Il doit être joint à la déclaration de revenus selon le modèle établi par l’administration fiscale l’administration fiscale.
La TVA et statut LMNP
En général, la TVA est appliquée aux livraisons de biens ou aux prestations de services effectuées en France par des opérateurs français ou des opérateurs non français établis en France. L’application de la TVA sur les locations de locaux meublés est loin d’être le principe. En effet, sauf dans le cas où elles sont accompagnées de services para hôteliers, ces locations, qu’elles soient occasionnelles, permanentes ou saisonnières, sont exonérées de TVA. L’intérêt de soumettre ces locations à la TVA et donc de fournir des services para hôteliers en plus de l’hébergement, réside dans la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition, la construction, les travaux et toutes les autres dépenses liées à cette activité.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L’article 31 de la loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 a institué un impôt annuel sur la fortune immobilière à compter du 1er janvier 2018. L’IFI est assis sur les actifs immobiliers détenus par les particuliers. Il s’applique à tous les résidents français qui possèdent un patrimoine immobilier d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros (1,5 million d’euros pour les couples). Cet impôt est payé par les particuliers qui possèdent : au moins un immeuble d’habitation ; ou au moins un immeuble commercial.
Quel est le champ d’application de l’IFI ?
L’IFI français s’applique à tous les biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l’article 964 ainsi qu’à leurs enfants mineurs, lorsqu’ils ont l’administration légale des biens de ces derniers. Il s’applique également aux parts et actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme. En effet, les biens immobiliers détenus directement ou indirectement par les loueurs en meublé entrent dans le champ d’application de l’IFI.
Peut-on être exonéré d’IFI ?
L’article 975 du CGI et le premier alinéa du III, le premier alinéa du IV et le V de l’article 976 du CGI exonèrent de l’IFI, sous certaines conditions, les biens immobiliers affectés à certaines activités et qui peuvent, en tout ou partie, être considérés comme l’outil de travail du contribuable (biens professionnels). Quelles sont les critères d’exonérations ? Pour que ce régime d’exonération soit applicable :
- L’activité de location doit être exercée en France ;
- Le contribuable doit avoir son domicile en France ;
- Le bien loué doit être utilisé exclusivement à des fins professionnelles et non pour l’usage personnel de son propriétaire ;
- Le locataire ne doit pas être lié (directement ou indirectement) à son propriétaire ;
- Si un partenariat professionnel existe entre le propriétaire et le locataire, il doit être limité à cette activité de location spécifique.
Quelles sont les conditions d’exonération lorsque l’activité est exercée directement par la personne physique ?
Il existe deux conditions d’accumulation :
- Les membres de foyers contribuables ont un revenu annuel supérieur à 23 000 € dans le cadre de cette activité.
- Les membres du ménage tirent de cette activité plus de 50% des revenus soumis à l’impôt sur le revenu.
Quelles sont les conditions d’exonération lorsque l’activité est exercée par une personne morale ?
Concernant les activités de location meublée exercées par les entreprises, la Réponse Ministérielle 2018 de Roseren44 précise : Sous réserve de la réalisation des autres conditions visées aux sections II à IV de l’article 975 CGI, et, le cas échéant, selon les modalités fixées à la section VI, sont exonérés d’IFI les biens et droits immobiliers affectés à l`activité de location de locaux d’habitation loués meublés, ou destinés à être loués meublés, l’activité est exercée via une société et à titre professionnel par le redevable.
Ainsi, les parts sociales détenues dans une société de personnes exerçant une activité de location meublée sont exonérées d’IFI si elles remplissent les conditions suivantes :
- Les activités sont menées de manière professionnelle.
- Les activités sont effectivement mises en œuvre.
- L’activité est exécutée en tant qu’activité principale.
La réduction d’impôt Censi Bouvard
L’article 199 Sexvicies du CGI prévoit un allégement de l’impôt sur le revenu pour les investisseurs avec les statut LMNP.
Quel est le champ d’application de la réduction d’impôt ?
Ce dispositif de réduction d’impôt Censi-Bouvard est destiné aux contribuables résidents français pour l’acquisition de logements neufs, VEFA ( Vente en état futur d’achèvement) ou de logements achevés de moins de 15 ans issus de rénovation ou faisant l’objet d’une remise à neuf, si les travaux se remise à neuf permettent à postériori de répondre à toutes les performances techniques mentionnées au point II de l’article 2 Quidecies B en Annexe III . L’investissement doit concerner les logements situés dans l’une des structures suivantes :
- Établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées.
- établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien
- résidence avec services pour étudiants ;
- résidence de tourisme classée
- ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapée.
Quelles sont les conditions d’application ?
Une condition préalable pour demander l’allégement fiscal est que le propriétaire soit obligé de louer l’appartement meublé à l’exploitant de l’établissement pendant au moins neuf ans. Vous devez également respecter les conditions de location du logement. La location meublée ne doit pas nécessairement être une activité professionnelle et les revenus de location de biens résidentiels pour bénéficier des incitations fiscales sont imposés dans la catégorie Bénéfices d’entreprise et commerciaux.
Quelles sont les modalités d’application ?
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 11 %. La base de la réduction d’impôt est limitée à 300 000 euros par an.
Base = Coût de revient du logement + Coût de revient des dépendances immédiates et nécessaires + Coût de revient quote-part de ce prix correspondant aux parties communes de l`immeuble
Elle est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu et est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.Si la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition dépasse le montant de l’impôt à payer par le contribuable pour cette année, le solde peut être déduit de l’impôt sur le revenu à payer dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.
Les plus-values de cession et statut LMNP
Les plus-values de cession de logements locatifs meublés ou meublés qui sont loués directement ou indirectement par des personnes n’ayant pas la qualité de loueurs professionnels sont soumises au Règlement sur les plus-values privées et ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.
