Catégorie d’imposition
Les personnes qui donnent en location des locaux meublés sont normalement imposables à raison des revenus qu’elles retirent de cette activité : Quelle imposition des revenus de la location ? La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale sur le plan fiscal. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers. Cette règle s’applique que l’activité soit exercée à titre habituel ou à titre occasionnel (CGI art. 35, I-5º).
Le caractère habituel
Le caractère habituel d’une location ne dépend pas de sa durée mais de sa répétition au cours des années. Ainsi, la mise en location pendant un mois d’été (location saisonnière) présente un caractère habituel si elle se répète plusieurs années de suite alors même que la location n’aurait duré que quinze jours les deux années précédentes. Le fait que le bailleur n’intervienne ni directement ni indirectement dans l’entretien des meubles et ne pénètre jamais dans les locaux loués ne fait pas obstacle à l’imposition dans la catégorie des BIC.
La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée, lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité : le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (BOI-BICCHAMP-40-10 nº 1).
Location meublée et régime BIC
Constitue par exemple une location meublée relevant de la catégorie des BIC la location de logements :
- qui ont été loués à l’aide d’un formulaire de location meublée auquel est annexé un inventaire du mobilier présent dans ceux-ci ;
- et qui sont équipés de plusieurs meubles de nature à leur conférer une habitabilité suffisante tels qu’en l’espèce un réfrigérateur, un four micro-ondes, du nécessaire de couchage, des ustensiles de cuisine et de salle de bains, des luminaires et des rangements.
La circonstance que les meubles garnissant des appartements loués appartiennent à des tiers, et non au bailleur lui-même, ne suffit pas à priver les locations de leur caractère de location en meublé. La qualification de location en meublé est toutefois écartée si le bailleur ne tire aucun profit de la présence de meubles. Dans le cas où un propriétaire a consenti un bail nu à un locataire qui sous-loue ce bien en meublé, ces deux baux relèvent de régimes fiscaux différents et sont imposables dans la catégorie qui leur est propre.
Locations assorties de prestations de services
Lorsque la mise à disposition d’un logement meublé s’accompagne de la fourniture de prestations de services annexes, la qualification de la nature de l’opération peut être modifiée. En effet, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien sont considérées comme des opérations de louage de services et sont par là même exclues des avantages attachés à la location meublée professionnelle.
Cette question se pose principalement pour les opérations réalisées dans le cadre de l’exploitation de résidences de tourisme, de résidences pour étudiants ou pour personnes âgées : Le caractère de louage de services n’a pas d’incidence sur la catégorie d’imposition, qui reste celle des bénéfices industriels et commerciaux, mais elle emporte des conséquences en matière d’amortissement, de plus-values et de déficit. Notons également que l’investisseur ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu réservée aux investissements dans le secteur de la location meublée non professionnelle.
