Lors d’une acquisition en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), outre le prix d’achat du bien immobilier, il y a plusieurs autres frais et éléments amortissables qui peuvent être pris en compte pour réduire l’assiette fiscale des revenus locatifs.
Amortissement d’un terrain abritant un ensemble immobilier : est-ce possible ?
Le terrain sur lequel est bâti un ensemble immobilier ne peut pas être amorti. Selon le Code général des impôts, seuls les éléments dits « amortissables » peuvent faire l’objet d’un amortissement. Il s’agit des éléments corporels de l’immeuble tels que les murs, les toitures, les installations électriques, les revêtements de sols, etc. qui subissent une usure ou une dépréciation liée à l’usage.
Le terrain, quant à lui, ne subit pas d’usure ou de dépréciation liée à l’usage et conserve une valeur stable dans le temps. Par conséquent, il n’entre pas dans la base de calcul de l’amortissement et ne peut pas être amorti. Cependant, il est important de valoriser le terrain pour pouvoir déterminer le prix de revient de la construction qui, elle, est amortissable. Cette valorisation doit être réalisée au moment de l’acquisition du terrain ou de la construction de l’immeuble, et doit être révisée régulièrement pour prendre en compte les évolutions du marché immobilier.
Peut-on amortir le coût de construction d’un bien immobilier ?
Investir dans l’immobilier locatif peut être un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de bénéficier d’une source de revenus complémentaires. Cependant, il est important de comprendre comment sont calculés les coûts d’acquisition et d’amortissement d’un bien immobilier, notamment en ce qui concerne la valeur du terrain sur lequel il est bâti.
Le prix global d’un bien immobilier se compose en effet de deux éléments : le terrain et la construction. Le terrain ne s’amortit pas, car il n’est pas sujet à la vétusté ou à l’usure. En revanche, la construction est un élément corporel qui se déprécie dans le temps et peut donc être amorti.
Pour pouvoir déterminer le prix de la construction seul, il est donc important de connaître la valeur du terrain. En moyenne, le terrain représente environ 10% du prix de l’ensemble immobilier, mais cette proportion peut varier considérablement en fonction de l’emplacement géographique du bien. Par exemple, dans les grandes villes où le foncier est rare et cher, la valeur du terrain peut représenter une part beaucoup plus importante du prix global.
Il est donc important de consulter un notaire ou un agent immobilier pour obtenir une évaluation précise de la valeur du terrain. De plus, il convient de vérifier si l’ensemble immobilier est bien propriétaire du terrain sur lequel il est bâti, car il peut exister des particularités juridiques comme des baux emphytéotiques qui peuvent affecter la valeur du bien.
Enfin, il convient de noter que dans certains cas, il n’est pas nécessaire d’isoler une quote-part liée à la valeur du terrain. Par exemple, dans le cas de baux emphytéotiques, le propriétaire/bailleur d’un logement n’est pas propriétaire du terrain mais seulement locataire, et la valeur du terrain est incluse dans le loyer. Dans ce cas, il n’est donc pas nécessaire de calculer la valeur du terrain séparément.
En somme, il est important de comprendre comment sont calculés les coûts d’acquisition et d’amortissement d’un bien immobilier, en prenant en compte la valeur du terrain sur lequel il est bâti. En consultant un notaire ou un agent immobilier, vous pourrez obtenir une évaluation précise de la valeur du terrain et ainsi mieux gérer votre investissement immobilier.
Les honoraires d’agence sont-ils amortissables ?
Ils sont supportés par l’acquéreur
il est important de différencier qui, entre l’acheteur et le vendeur, est responsable des honoraires d’agence.
Dans le cas où l’acheteur est responsable des honoraires d’agence, il peut choisir de les amortir (sur la base HT) ou de les déduire en charges. Les articles 321-10 et 321-15 du Plan Comptable Général précisent que ces coûts peuvent être rattachés au coût d’acquisition de l’immobilisation ou comptabilisés en charges. De même, l’article 38 quinquies de l’annexe III du Code Général des Impôts permet de les porter à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation ou de les déduire immédiatement en charges.
Cependant, il est important de noter que ces deux options ne sont pas cumulables et que le choix est définitif. De plus, il est plus avantageux d’amortir les honoraires d’agence, car le déficit n’est reportable que pendant 10 ans. Cela permet de stocker un maximum d’amortissements en réserve pendant cette période et de les utiliser ultérieurement.
Enfin, si l’acheteur est responsable des honoraires d’agence et que la location envisagée est soumise à la TVA, il peut récupérer la TVA sur les honoraires.
Ils sont supportés par le vendeur
Si les honoraires de l’agence sont pris en charge par le vendeur, ils ne seront pas pris en compte dans le calcul des amortissements comptables. Cette décision est justifiée par le fait que l’acheteur n’ayant pas supporté ces frais, il n’a pas la possibilité de les amortir.
