Comment défiscaliser en LMNP avec le Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans une résidence de services en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Voici les étapes pour défiscaliser en LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard :
Investir dans une résidence de services éligible
Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, il est nécessaire d’investir dans une résidence de services éligible, telle que les résidences pour seniors, les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences d’affaires, etc. Il est important de vérifier que la résidence de services répond aux critères du dispositif pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Louer le bien meublé
Le bien acheté doit être loué en meublé à un exploitant professionnel pour une durée minimale de 9 ans. L’exploitant doit fournir un ensemble de services à ses locataires pour que le bien soit considéré comme une résidence de services.
La réduction d’impôt
La réduction d’impôt est de 11% du montant de l’investissement (hors taxes), étalée sur neuf ans. Le montant total de la réduction d’impôt ne peut pas dépasser 300 000
Le dispositif Censi-Bouvard concerne les contribuables français personnes physiques
L’investissement doit être réalisé directement par la personne physique et ne doit pas être réalisé par l’intermédiaire d’une société. En effet, l’investissement en LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard doit être effectué en direct et non pas à travers une société, car il s’agit d’un régime fiscal applicable aux personnes physiques et non aux personnes morales. Il est également important de noter que l’investissement ne doit pas faire l’objet d’un démembrement, c’est-à-dire que le nu-propriétaire et l’usufruitier ne doivent pas être deux personnes différentes.
La récupération de la TVA
La TVA payée lors de l’acquisition d’un bien en Censi-Bouvard peut être récupérée si l’investisseur conserve le logement pendant au moins 20 ans. En cas de vente avant la fin de cette période, l’investisseur devra rembourser la TVA au prorata des années restantes, sauf si l’acquéreur poursuit le bail commercial avec l’exploitant de la résidence.
Il est également bon de savoir que si l’investissement dépasse 300 000 €, l’investisseur pourra opter pour le régime réel d’imposition LMNP et amortir la valeur du logement au-delà de 300 000 €.
Il est important de noter que le dispositif Censi-Bouvard est soumis à des plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi qu’à des conditions d’éligibilité stricte.
La réduction Censi-Bouvard et amortissement des immeubles ayant ouvert droit à réduction d’impôts.
L’article 39 C
Les amortissements ne sont admis en déduction du résultat imposable (dans la limite du 39 C) qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient excédant le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt. En effet, pour les investissements réalisés dans le cadre du dispositif de réduction d’impôt Censi-Bouvard, les amortissements pratiqués sur le bien immobilier ne peuvent être déduits du résultat imposable de l’entreprise que dans la limite du montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt. En d’autres termes, l’entreprise peut amortir le bien immobilier mais seulement sur la fraction du prix de revient du bien excédant le montant de la réduction d’impôt obtenue.
Par exemple, si l'investisseur a acheté un bien immobilier éligible au dispositif Censi-Bouvard pour un montant de 200 000 euros, et qu'il bénéficie d'une réduction d'impôt de 20 000 euros, les amortissements pratiqués sur ce bien ne pourront être déduits que sur la fraction du prix de revient du bien immobilier qui excède les 20 000 euros de réduction d'impôt. Dans ce cas, l'entreprise pourra donc amortir les 180 000 euros restants, dans la limite des règles prévues par l'article 39 C du Code général des impôts.
L’article BOI-BIC-CHAMP-40-20-300 :
précise que les biens meubles ne sont pas soumis aux dispositions de l’article 39 C du Code général des impôts. Ainsi, les biens meubles, tels que le mobilier et les équipements d’un bien immobilier en location meublée, peuvent être amortis dans les conditions de droit commun, sans être soumis à la limitation de déduction d’amortissement liée à la réduction d’impôt Censi-Bouvard.
Les modalités d’amortissement des biens meubles en location meublée sont donc fixées selon les règles de droit commun, et notamment en fonction de la nature des biens, de leur durée d’utilisation et de leur valeur.
L’article BOI-BIC-CHAMP-40-20-320 :
précise effectivement que la limitation de la déductibilité des amortissements en application de l’article 39 C du Code général des impôts est définitive et ne peut être remise en cause ultérieurement, même si l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel.
En effet, lorsque l’investisseur en location meublée bénéficie de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, la loi prévoit une limitation de la déduction des amortissements pour le calcul du résultat imposable. Cette limitation s’applique sur la fraction du prix de revient du bien immobilier qui a servi de base au calcul de la réduction d’impôt.
Ainsi, si l’investisseur ne parvient pas à déduire l’ensemble des amortissements pendant la période de l’investissement, la fraction non déduite ne pourra plus être déduite ultérieurement, même si l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel. Cette limitation est définitive et constitue un élément important à prendre en compte dans la gestion de l’investissement locatif en meublé.
Les résidences concernées par un investissement Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard concerne les investissements dans des résidences services meublées destinées à la location meublée non professionnelle (LMNP). Voici les principales catégories de résidences services concernées par ce dispositif :
Les résidences pour seniors
Il s’agit de résidences proposant des services destinés aux personnes âgées autonomes ou semi-autonomes, comme la restauration, l’entretien du logement, la sécurité, la présence d’un personnel médical et paramédical, etc.
Les résidences étudiantes
Il s’agit de résidences destinées à accueillir des étudiants, proposant des services comme la laverie, la connexion internet, la sécurité, etc.
Les résidences de tourisme
Il s’agit de résidences proposant des logements meublés destinés à la location saisonnière, généralement situées dans des zones touristiques.
Les résidences d’affaires
Il s’agit de résidences proposant des logements meublés destinés à la location temporaire pour les professionnels en déplacement, avec des services comme la connexion internet, la salle de réunion, la réception, etc.
Les établissements pour personnes handicapées ou dépendantes
Il s’agit de résidences destinées à accueillir des personnes en situation de handicap ou de dépendance, proposant des services adaptés à leurs besoins.
Il est important de noter que pour être éligibles au dispositif Censi-Bouvard, ces résidences services doivent être gérées par un exploitant professionnel et répondre à des critères de qualité et de confort.
Louer le logement en meublé pendant au moins neuf ans, l’engagement de location à respecter
L’investisseur qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard doit s’engager à louer le logement en meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence dans laquelle se trouve ce logement. Cet engagement doit être pris avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le bail initial doit être signé dans le mois qui suit la prise d’effet de la location. Si l’exploitant change pendant la période de neuf ans, le logement doit être loué au nouvel exploitant dans un délai d’un mois, sauf exceptions.
Il est important de noter que si l’engagement de location n’est pas respecté, le contribuable risque de perdre le bénéfice de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.
[…] la cession des locaux mis en location. Si vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, la détermination de votre plus-value nécessite un calcul spécifique comme expliqué dans le […]