LMNP tout savoir sur les taxes des loueurs en meublé

La taxes et location meublée, un lien qui mérite une attention particulière non seulement en terme d’exigibilité de fait générateur mais également de base d’imposition des taxes auxquelles feront face l’activité de location meublée.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

Les locations meublées et les cas d’exonérations

Les loueurs en meublé sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. Toutefois, certaines exonérations sont à noter :

À compter de la CFE 2019, les redevables soumis à la cotisation minimum, qui réalisent au cours de la période de référence un montant de recettes inférieur ou égal à 5 000 € sont exonérés de CFE.

Les locations exceptionnelles

De même, les personnes qui louent en meublé exceptionnellement une partie de leur habitation personnelle sont exonérées de CFE.

Ne sont notamment pas considérées comme exceptionnelles, les locations périodiques ou saisonnières renouvelées chaque année.

La sous-location

De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire) et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables (exemple : location d’une chambre à un étudiant).

Sont également exonérées de CFE, sauf si les collectivités territoriales ou leurs établissements publics de coopération intercommunale décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la cotisation foncière des entreprises sur ces locaux, les personnes qui donnent en location ou en sous-location meublée tout ou partie de leur habitation personnelle, notamment à titre de « meublé de tourisme ».

L’adresse du lieu du logement, une information importante pour le calcul de la CFE

Lorsque vous relevez du régime micro-BIC, vous devez indiquer sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C PRO en plus du montant de vos recettes, l’adresse du principal établissement de votre activité de loueur en meublé.

La déclaration N°1447-C-SD

Dans tous les cas, quel que soit votre régime d’imposition, vous devez, la première année de location du local, souscrire une déclaration n° 1447-C-SD (Déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises), au plus tard le 31 décembre, auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien.

La déclaration N°1447-M-SD

 Une déclaration n° 1447-M-SD doit ensuite être déposée au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, uniquement en cas de modification de la surface des locaux, de demande d’exonération et/ou de modification d’un élément quelconque de la précédente déclaration, survenue au cours de la période de référence.

Important : Les avis d’imposition de CFE sont consultables exclusivement dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, préalablement aux échéances de paiement. 

Les dates à ne pas oublier

Si vous ne disposez pas d’espace professionnel, il convient au préalable de le créer pour accéder à vos avis. Cela s’avèrera important notamment de sorte à ne pas manquer vos échéances de paiement :

La date limite de paiement de la CFE est fixée au 15 décembre.

Toutefois, si votre cotisation a atteint au moins 3 000 €, un acompte égal à 50 % du montant de l’année précédente est dû et doit être acquitté au plus tard le 15 juin de l’année suivante.

Le règlement de la cotisation mise en recouvrement doit être effectué par un moyen de paiement dématérialisé (paiement direct en ligne, prélèvement mensuel ou à l’échéance).

L’adhésion aux prélèvements automatiques

L’adhésion aux prélèvements automatiques est prise en compte pour régler l’imposition de l’année en cours jusqu’au 30 juin minuit pour le prélèvement mensuel, le 31 mai pour l’acompte ou le 30 novembre pour le solde s’agissant du prélèvement à l’échéance.

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

Les loueurs en meublé sont assujettis à la CVAE s’ils sont soumis à la cotisation foncière des entreprises dans les conditions énoncées ci-avant et réalisent un chiffre d’affaires HT supérieur à 152 500 €.

Une déclaration n° 1330-CVAE

Tous les loueurs en meublé assujettis à la CVAE doivent alors compléter, au plus tard au deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, par voie dématérialisée, une déclaration n° 1330-CVAE ou fournir, pour certains loueurs mono-établissement au sens de la CVAE, le cadre « CVAE » du tableau 2033-E ou 2059-E de leur liasse fiscale.

Attention : Il est important de noter que les loueurs en meublés relevant du régime micro-BIC et dont le chiffre d’affaires est compris entre 152 500 et 170 000 € ne bénéficient pas de la dispense de dépôt de la déclaration n° 1330-CVAE. Ils doivent adresser leur déclaration n°1330-CVAE papier au SIE dont ils relèvent.

Une condition du chiffre d’affaire

Les loueurs dont le chiffre d’affaires est compris entre 152 500 et 500 000 € ne sont pas redevables de la CVAE compte tenu de l’application d’un barème d’imposition progressif en fonction du chiffre d’affaires.

En revanche, ceux dont le chiffre d’affaires est supérieur à 500 000 € doivent souscrire, en complément des obligations décrites ci-dessus, des relevés d’acomptes n° 1329-AC au plus tard les 15 juin et 15 septembre et une déclaration de régularisation et de liquidation n° 1329-DEF au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année suivant celle de l’année d’imposition.

Exonération de la CVAE

Ils ont en outre l’obligation de télédéclarer et télé payer le solde et les acomptes de CVAE. Il est important de noter que les exonérations de CFE sont transposables à la CVAE sous certaines conditions (par exemple, délibération des collectivités en leur faveur).

Toutefois, pour en bénéficier, l’entreprise doit expressément en faire la demande en souscrivant le formulaire n°1447.

Vous pouvez bénéficier du plafonnement, en fonction de la valeur ajoutée produite par votre activité de loueur en meublé, de la somme de votre CFE (à l’exclusion, le cas échéant, de celle établie sur la base minimum) et de votre CVAE.

La demande doit être formulée auprès du service des impôts des entreprises dont vous dépendez sur l’imprimé n° 1327 – CET – SD ou n° 1327-S-CET-SD, accompagné d’une copie de l’avis d’imposition.

La taxe d’habitation

Les personnes concernées

Les personnes qui louent des locaux en meublé doivent s’acquitter de la taxe d’habitation sur ces locaux lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle.

Si les collectivités territoriales décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la cotisation foncière des entreprises sur les locaux meublés, le loueur devra alors acquitter à la fois la cotisation foncière des entreprises et de la taxe d’habitation sauf s’il bénéficie de l’exonération de paiement de la CFE minimum.

En revanche, vous n’êtes pas redevable de la taxe d’habitation mais de la cotisation foncière des entreprises pour les locaux que vous réservez exclusivement à la location en meublé et qui sont spécialement aménagés à cet effet.

Le cas des zones de revitalisation rurale

Il est à noter que dans les zones de revitalisation rurale, les communes peuvent, par une délibération de portée générale exonérer de taxe d’habitation pour la partie louée meublée :

• Les personnes qui louent une partie de leur habitation personnelle en qualité de « meublé de tourisme » ;
• Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle (exemple : un redevable louant sa résidence secondaire un mois par an ou louant une partie de son habitation principale sous forme de chambre d’hôtes).

Si vous remplissez ces conditions, vous devez compléter la déclaration n° 1205-GD-SD (déclaration d’exonération des locaux classés meublés de tourisme et des chambres d’hôtes situés en zone de revitalisation rurale afin de faire prévaloir votre avantage exonératoire.

La taxe foncière sur les propriétés bâties

Les personnes concernées

Si vous êtes propriétaire ou usufruitier, vous serez imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les immeubles que vous possédez au 1er janvier de l’année d’imposition.

Les cas d’exonérations

Il convient de noter que dans les zones de revitalisation rurale, la commune, l’intercommunalité et le département peuvent, sur délibération, exonérer de taxe foncière sur les propriétés bâties, pour la part leur revenant, les locaux loués en qualité de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes.

Si vous remplissez ces conditions, vous devez compléter la déclaration n° 6671-D-SD (déclaration d’exonération pour les hôtels, meublés de tourisme et chambres d’hôtes situés en zone de revitalisation rurale) pour bénéficier de l’exonération.

Les droits d’enregistrement

L’acquisition de locaux destinés à l’exercice de l’activité de loueur en meublé suit le régime général des mutations d’immeubles.

Si l’acquisition concerne un immeuble ou des parts représentatives d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans et acquis auprès d’un assujetti à la TVA, le prix total ou le montant de la souscription des parts représentatives du logement qui vous est demandé au titre des droits d’enregistrement comprend la TVA au taux de 20 %.

Cette taxe est due par le vendeur. En tant qu’acquéreur, vous devez payer la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % sur le prix exprimé dans l’acte ainsi que des frais d’assiette et de recouvrement fixés à 2,14 % du montant de la taxe de publicité foncière.

Dans tous les autres cas, vous devez acquitter les droits de mutation à titre onéreux au taux de droit commun :

• un droit d’enregistrement ou une taxe de publicité foncière à un taux fixé par le conseil départemental et ne pouvant excéder 4,5 % ;
• une taxe communale additionnelle de 1,20 % ;
• des frais d’assiette et de recouvrement, fixés à 2,37 % du montant du droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière.

Les taxes accessoires

Les communes ou groupements de communes peuvent instituer une taxe destinée à financer le service d’enlèvement des ordures ménagères. Celle-ci peut être fixe ou peut se matérialiser par une redevance calculée en fonction du service rendu.

Ces deux taxes ne peuvent être cumulative. Dès lors, la redevance se substitue à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. S’ajoute à celle-ci la redevance à l’audiovisuel et autres taxes dites « classiques et accessoires ». La plupart du temps celles-ci vous seront notifiées au travers du portail de l’Administration fiscale.

La TVA

Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA sans possibilité d’option.

Toutefois, cette exonération ne s’applique pas :

• Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés, et, sous certaines conditions, à celles fournies dans les résidences de tourisme classées ou les villages résidentiels de tourisme ;
• Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle ;
• Aux locations de locaux meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées par les deux points ci-dessus, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un logement-foyer.

Sont dès lors exonérés de TVA pour cette activité uniquement :

• Les particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence secondaire, un logement touristique ou une partie de leur résidence principale sans offrir un ensemble de services assimilables aux services hôteliers (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle) ;
• Les collectivités locales et associations qui donnent en location des gîtes communaux.

Attention : La fourniture de prestations annexes (petit déjeuner, blanchissage du linge personnel, téléphone…) demeure, en revanche, imposable à la TVA dans les conditions de droit commun, sous réserve de l’application de la franchise en base prévue par l’article 293 B du CG.