Imposition des revenus de la location et exonérations

Les cas d’exonérations

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale, peuvent être exonérées à un double titre. Les deux exonérations peuvent parfois se cumuler : cas notamment des personnes qui louent en meublé (sous certaines conditions) une partie de leur résidence principale à des lycéens ou des étudiants pendant l’année scolaire et au bénéfice de vacanciers pendant l’été.

Le statut du locataire

L’article 35 bis, I du CGI 247 exonère d’impôt sur le revenu les produits de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale ou sa résidence temporaire, s’il est salarié saisonnier (ce dernier doit justifier d’un contrat de travail visé à l’article L 1242-2, 3º du Code du travail) et que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables. Pour 2019, l’administration considère que cette condition est remplie si le loyer annuel par m2 de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas 187 euros en Île-deFrance et 138 euros dans les autres régions.

Les plafonds ainsi fixés n’ont toutefois, selon nous, qu’un caractère indicatif.

Le cas des travailleurs saisonniers

Les travailleurs saisonniers sont considérés comme ayant leur résidence temporaire au lieu où ils séjournent dans le but d’exécuter leur contrat de travail conclu en application de l’article L 1242-2, 3º du Code du travail (BOI-BIC-CHAMP-40-20 nº 130). À noter que l’administration réserve cette exonération aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu’elles occupent dans leur logement principal.

Cas de pièces précédemment occupées par le bailleur

Prenant acte de la jurisprudence, l’administration indique désormais que des pièces qui n’ont pas été précédemment occupées par le bailleur, notamment en raison du fait qu’elles résultent de travaux de réaménagement, peuvent être louées sous le bénéfice de l’exonération si leur affectation à un usage d’habitation au sein de la résidence du bailleur peut être caractérisée. Il suffit donc que la ou les pièce(s) louée(s) ou sous-louée(s) soient incluses dans un bien immobilier affecté à un usage d’habitation.

La condition de pièce au sein de l’habitation principale suppose également que la ou les pièce(s) louée(s) ou sous-louée(s) ne puissent être regardées comme constitutives de logements indépendants de l’habitation principale. Lorsqu’elles forment un tout indissociable avec l’habitation principale, les dépendances immédiates peuvent être regardées comme des pièces de l’habitation principale.

Ainsi, cette exonération est susceptible de s’appliquer aux locations ou sous-locations portant sur des chambres de service aménagées sous les combles dans la mesure où ces pièces peuvent être considérées comme faisant toujours partie de la résidence principale du bailleur ou du locataire principal. Le caractère indépendant ou non des pièces louées ou sous-louées s’apprécie notamment eu égard à la configuration, la superficie et la disposition de l’immeuble pris dans son ensemble (entrée autonome, jouissance d’une cuisine ou d’une salle de bain privative, nombre de pièces louées…).

Cas des locaux soumis à la législation sur les loyers du 1er septembre 1948

Lorsque la location, ou la sous-location, porte sur des locaux soumis à la législation sur les loyers du 1er septembre 1948, cette condition est considérée comme remplie, pour le locataire, si le prix de la sous-location qu’il consent n’excède pas 2,5 fois la quote-part correspondant à la partie sous-louée du loyer de l’immeuble nu qu’il paye à son propriétaire.

En ce qui concerne le propriétaire qui loue directement en meublé, la même règle doit être adoptée, mais la valeur locative de l’immeuble, déterminée par comparaison avec celle d’immeubles donnés en location, doit alors servir de terme de référence pour l’application du coefficient susvisé (BOI-BIC-CHAMP-40-20 nº 140 et 150).

La limite de 760 euros s’entend taxes comprises. Doivent en outre être globalisées les recettes provenant de la location et de prestations annexes : téléphone, petit-déjeuner. Si ces prestations présentaient un caractère substantiel, l’opération serait constitutive d’un louage de services n’ouvrant pas droit à l’exonération (CAA Nantes 11-4-2000 nº 97-663 : RJF 9-10/00 nº 1045).