Il existe plusieurs méthodes plus ou moins rigoureuses et difficiles à utiliser pour fixer le prix de vente.
Le prix au mètre carré
C’est la manière la plus simple d’obtenir un prix de vente pour un bien immobilier. Cependant, la précision n’est pas forcément au rendez-vous. Pas besoin d’être un expert pour connaître la notion de “prix au mètre carré”. Elle est le plus souvent déterminée par une moyenne des ventes passées dans un secteur donné.
Il vous suffit de rechercher sur le web une ville, un quartier ou même une rue et de multiplier ce prix par la surface de votre bien immobilier afin d’obtenir sa valeur. Si cette méthode est pertinente pour se faire une première idée du marché immobilier, elle n’est pas suffisante pour obtenir un prix de vente. L’approche est beaucoup trop générale et ne tient pas compte des spécificités de votre bien immobilier et de la concurrence.
Facilité : rien de plus simple. Il suffit juste de taper une adresse pour obtenir un prix.
Temps : en quelques minutes seulement sur les sites internet qui proposent ce service.
Précision : les prix obtenus ne sont pas assez précis. Il est dangereux de mettre votre bien en vente sans autre analyse.
L’analyse qualitative
Méthode indispensable pour affiner un prix au mètre carré, elle est cependant plus technique. L’aide d’un professionnel peut s’avérer nécessaire. Il s’agit de déterminer avec objectivité les qualités et/ou défauts de votre bien immobilier. Ainsi, il est possible de pondérer la valeur moyenne au mètre carré. Exemple : un parking, une terrasse, un dernier étage vont tirer le prix vers le haut. Au contraire, une nuisance sonore, un vis-à-vis proche ou la nécessité de faire des travaux vont provoquer une décote.
À combien évaluer ces “bonus” et “malus” ? L’analyse d’un professionnel de l’immobilier est recommandée pour connaître précisément leur valeur. A titre d’exemple, à Paris on considère qu’il y a 25% de différence de prix entre un dernier étage et un RDC dans un même immeuble.
Facilité : Difficile d’évaluer de façon objective les qualités et défaut vous-même. L’expérience d’un pro est un plus.
Temps : il faut un certain temps pour pouvoir établir des comparaisons en fonction des caractéristiques.
Précision : permet de connaître la valeur de façon relativement précise et d’obtenir un prix proche de celui du marché.
Étude de la concurrence
Cette analyse repose sur deux volets : la comparaison de votre bien avec ceux déjà vendus et avec les biens actuellement en vente. Si vous connaissez précisément les qualités et défauts de votre logement grâce à l’analyse qualitative, vous pouvez utiliser cette méthode avec encore plus de précision en ne comparant que les logements similaires au vôtre. Cette étude de la concurrence va vous permettre de connaître précisément la valeur de votre bien sur le marché à un instant “T”.
Vous serez ainsi en mesure de redéfinir votre prix afin de rester compétitif. Par exemple, vous pourrez constater qu’un studio entre 25 et 35m² se vend jusqu’à 7500 € du m² dans un secteur donné lorsqu’il est en bon état et en étage élevé.
Facilité : relativement compliqué lorsqu’on ne dispose pas d’outils professionnels.
Temps : analyse minutieuse demandant beaucoup de temps.
Précision : permet de connaître très précisément la valeur de votre bien sur le marché immobilier
L’analyse des publications
Les durées et prix des publications permettent de dégager des tendances grâce aux données statistiques. On appelle publication les annonces des biens en vente sur les différents sites internet. L’analyse de ces publications permet d’affiner les précédentes méthodes en donnant un état précis du marché immobilier. Par exemple, des durées de publications relativement longues nous permettent de déduire que le marché est plutôt calme et qu’il faudra sans doute revoir son prix de vente légèrement à la baisse.
Les prix des publications permettent également de connaître les seuils psychologiques ou “enveloppes” en fonction des caractéristique de votre logement.On apprendra par exemple que dans un secteur donné, dépassé le seuil des 300 000 € double les durées de publication des annonces. On essaiera alors de se placer en dessous de ce niveau.
Facilité : inaccessible pour un particulier. Seul un professionnel peut disposer de telles données.
Temps : analyse minutieuse demandant beaucoup de temps.
Précision : permet de connaître très précisément la valeur de votre bien sur le marché immobilier
