Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ancien se distingue par ses avantages fiscaux et sa rentabilité, qui le placent régulièrement au cœur des stratégies dans un marché immobilier de plus en plus compétitif. Mais que signifie exactement investir en LMNP ancien ? Comment choisir le bon bien et maximiser votre retour sur investissement ? Peut-on cumuler un investissement en LMNP ancien avec un LMNP neuf ? Voici un guide complet et détaillé pour réussir votre investissement.
Qu’est-ce que le LMNP Ancien ?
Le terme LMNP ancien désigne l’acquisition d’un bien immobilier existant, c’est-à-dire un logement non neuf, destiné à la location meublée. Un bien est qualifié d’ancien lorsqu’il a été achevé depuis plus de cinq ans. Pour bénéficier du statut LMNP, le logement doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire.
Équipements Requis pour la Location en LMNP Ancien
Pour louer un bien en LMNP ancien, le logement doit disposer des équipements suivants, conformément au décret du 31 juillet 2015 :
- 🛏️ Literie avec couette ou couverture
- 🕶️ Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres
- 🔧 Plaques de cuisson
- 🍳 Four ou micro-ondes
- 🥑 Réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec freezer
- 🍽️ Vaisselle et ustensiles de cuisine
- 🏛️ Table et sièges
- 🛋️ Étagères de rangement
- 🌠 Luminaires
- 🪤 Matériel d’entretien ménager (balai, aspirateur, etc.)
🔹 Bon à savoir : Ces exigences concernent principalement les locations meublées traditionnelles (bail d’un an ou 9 mois pour les étudiants). Pour la location saisonnière, bien que non obligatoire, un logement bien équipé et décoré attire davantage de locataires et améliore les avis.
Fiscalité du LMNP Ancien
Pour bénéficier du statut LMNP et de ses avantages fiscaux, les loyers charges comprises doivent respecter l’une des conditions suivantes :
- ✔️ Ne pas dépasser 23 000 € par an
- ✔️ Ne pas dépasser vos autres revenus d’activité
Si ces seuils sont dépassés, vous passerez automatiquement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), entraînant des implications fiscales, notamment :
- Paiement des cotisations sociales
- Application du régime des plus-values professionnelles lors de la revente
🔹 Bon à savoir : Le choix entre le statut LMNP ou LMP doit être réfléchi car il influence directement la fiscalité et les obligations administratives.
Optimiser la Rentabilité de Votre Investissement en LMNP Ancien
📏 Choisir le Bon Emplacement
- Investissez dans des zones à forte demande locative comme les grandes agglomérations, les quartiers bien desservis par les transports ou les zones touristiques.
- Assurez vous que le bien réponde aux besoins du marché local (proximité des universités pour les étudiants, par exemple).
🔢 Sélectionner le Bon Régime d’Imposition
Les revenus locatifs issus du statut LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offrant ainsi deux régimes fiscaux possibles . Deux régimes fiscaux s’offrent à vous :
- Micro-BIC :
- 🌕 Abattement de 50 % pour les locations longue durée (71 % pour les locations classées meublées de tourisme).
- 🏖️ Abattement de 30 % ou 51 % pour les locations saisonnières, selon le classement et la zone.
- Régime Réel Simplifié :
- Permet de déduire toutes les charges (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, amortissements).
- Ce régime est souvent plus avantageux : dans 85 % des cas, il permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
🔹 Bon à savoir : Le régime réel est particulièrement bénéfique pour les investisseurs souhaitant amortir la valeur du bien et du mobilier sur le long terme.
Avantages et Inconvénients du LMNP Ancien par rapport au Neuf
🏆 Avantages du LMNP Ancien :
- Prix d’achat inférieur : Les biens anciens sont généralement moins chers que les biens neufs.
- Localisation centrale : Les biens anciens se trouvent fréquemment en centre-ville ou à proximité des commodités et des transports, offrant ainsi un attrait particulier pour les locataires en quête de praticité et d’accessibilité.
- Charges connues à l’avance : Pas de mauvaises surprises.
- Disponibilité immédiate : Le bien peut être loué rapidement.
💡 Inconvénients du LMNP Ancien :
- Non-récupération de la TVA : Contrairement aux biens neufs.
- Frais de notaire plus élevés : Entre 7 et 8 % pour les biens anciens contre 2 à 3 % pour les biens neufs.
- Performance énergétique : Moins performante, avec des travaux potentiellement nécessaires.
🔹 Bon à savoir : Bien que les frais de notaire soient plus élevés, le coût d’acquisition global reste souvent plus compétitif en ancien.
Cumuler LMNP Ancien et Neuf
Il est tout à fait possible de diversifier vos investissements en combinant LMNP ancien et LMNP neuf. Cette stratégie vous permet de profiter des avantages des deux typologies de biens :
- Le neuf : Réduction des frais de notaire et performances énergétiques accrues.
- L’ancien : Localisation centrale et coûts d’acquisition plus bas.
🔹 Bon à savoir : Veillez à équilibrer vos investissements pour optimiser votre rentabilité globale et respecter les plafonds de revenus locatifs LMNP.
Conclusion
Investir en LMNP ancien est une excellente stratégie pour bâtir un patrimoine immobilier rentable tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. Avec une planification rigoureuse, une bonne localisation et un régime fiscal adapté, vous pouvez maximiser votre retour sur investissement et diversifier vos actifs de manière stratégique.
Prêts à passer à l’action ? Adoptez une approche éclairée et profitez des opportunités uniques qu’offre le statut LMNP ancien.
