Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal qui permet à un investisseur de louer un bien immobilier meublé à des particuliers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Cependant, pour pouvoir bénéficier de ce régime, le loueur doit respecter certaines obligations en matière d’équipements et de services à fournir aux locataires.
L’obligation légale d’équiper son logement meublé pour bénéficier du statut de LMNP
Pour proposer à la location votre logement sous le régime de la location meublée et bénéficier de ses avantages fiscaux et juridiques, certaines conditions doivent être respectées.
Les règles de la location meublée d’un logement sont fixées par la loi. Elles varient selon l’utilisation qui est faite du logement : meublé d’habitation ou meublé de tourisme.
La loi ALUR a défini la location meublée comme étant un logement décent qui est équipé d’un mobilier en quantité et en qualité suffisantes pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre confortablement conformément aux exigences de la vie courante. Cette définition légale a permis de clarifier les critères à respecter pour qu’un logement soit considéré comme une location meublée.
Quel niveau d’équipement en meubles ?
Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des équipements obligatoires pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire. Cette liste est composée d’au moins onze éléments, parmi lesquels on retrouve la literie, les dispositifs d’occultation des fenêtres, les plaques de cuisson, le réfrigérateur, les ustensiles de cuisine, la vaisselle en quantité suffisante, la table et les sièges, les étagères de rangement, les luminaires, le matériel d’entretien ménager et le kit de premiers secours.
Il est important de noter que cette liste ne concerne que les locations meublées constituant la résidence principale du locataire, tels que les logements étudiants, les résidences pour seniors, etc. Les résidences de tourisme
En outre, il est à souligner que le non-usage des meubles par le locataire n’affecte pas la qualification du bail en location meublée, comme l’a confirmé la Cour de cassation dans un arrêt du 15 juin 2011.
Caractéristiques du logement
Pour qu’un logement soit considéré comme une location meublée, il doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. La liste des équipements obligatoires est fixée par décret et comprend au minimum 11 éléments. Il est important que les parties s’entendent clairement sur le caractère meublé de la location et que cela soit mentionné dans le bail avec des clauses spécifiques mettant à la charge du locataire l’entretien des meubles et des équipements. Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis de manière contradictoire et amiable lors de la remise et de la restitution des clés et doivent être joints au contrat de location. Il est à noter que l’établissement de ces documents ne peut donner lieu à aucune facturation supplémentaire autre que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé
Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des équipements de mobilier qu’un logement doit comprendre pour entrer dans la classification dite des meublés.
Il est important de fournir un équipement complet pour permettre au locataire de vivre dans des conditions normales et confortables. Il est également recommandé de fournir une connexion Internet et une télévision, ainsi que d’autres équipements tels qu’une machine à laver et un aspirateur. Plus vous fournissez d’équipements et de prestations, plus vous pouvez attirer de locataires potentiels et augmenter le loyer de votre bien immobilier.
Les 11 éléments obligatoires à inclure dans l’inventaire d’un logement meublé pour location.
- Literie avec couette ou couverture.
- Volets ou rideaux dans les chambres.
- Plaques de cuisson.
- Four ou un four à micro-ondes.
- Réfrigérateur.
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°.
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas.
- Ustensiles de cuisine.
- Table et sièges.
- Étagères de rangement.
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)
La jurisprudence antérieure a établi que l’absence d’inventaire contradictoire des meubles annexé au bail pouvait entraîner la qualification du contrat de location en tant que bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cette jurisprudence continue de s’appliquer avec la loi ALUR, ce qui signifie que si le bail ne comporte pas d’inventaire des meubles et de l’équipement, ou si cet inventaire n’est pas signé par le locataire, alors le bail ne sera pas considéré comme une location meublée mais comme une location nue, soumise au régime des baux d’habitation de la loi de 1989.
Location saisonnière de tourisme
Quel niveau d’équipement en meubles pour être qualifié de meublé, le logement meubles en location saisonnière de tourisme doit notamment comporter les équipements suivants :
- Meubles,
- Literie,
- Gazinière ou plaques de cuisson,
- Réfrigérateur,
- Ustensiles de cuisine,
En outre, bailleur est tout à fait en droit de compléter l’ameublement et la décoration du logement afin d’en améliorer le confort.
Un logement décent
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail de location meublée, comprenant notamment les diagnostics plomb et performance énergétique, ainsi que les risques technologiques et naturels s’ils sont applicables. Le propriétaire est tenu de réaliser ces diagnostics et de les remettre au locataire lors de la signature du bail (Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, art. 3-3).
L’importance de fournir les équipements nécessaires dans une location meublée ne doit pas être sous-estimée. Si le logement ne dispose pas des équipements de base tels que des meubles, de la vaisselle ou un lit, il ne peut être considéré comme une location meublée. Si le lit est remplacé par une armoire ou si la cuisine est dépourvue de vaisselle, cela ne suffit pas non plus.
Quelles sont les répercussions d’un manque d’équipements dans une location meublée ?
Il est important de noter qu’en cas de litige, si le juge estime que les meubles fournis sont insuffisants pour permettre au locataire de s’installer correctement, il peut requalifier la location meublée en location vide. Dans ce cas, le locataire bénéficiera du régime de protection de la Loi de 1989 et aura un bail de 3 ans (ou 6 ans pour les personnes morales). De plus, les revenus générés par cette location seront soumis à l’impôt sur les revenus fonciers plutôt qu’à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux, ce qui peut être moins avantageux.
Les autres points de vigilances
En plus de ces équipements obligatoires, voici ce que vous devez savoir et faire en tant que loueur meublé :
- Enregistrer votre activité de location meublée en remplissant un formulaire Cerfa n° 11921*04 ou P0i. Ce formulaire doit être adressé au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué.
- Établir un bail de location conforme à la réglementation en vigueur.
- Fixer un loyer en accord avec les prix pratiqués sur le marché immobilier local.
- Respecter les règles d’hygiène et de sécurité en matière de logement (état des lieux, détecteurs de fumée, normes électriques, etc.).
- Déclarer les revenus générés par votre activité de location meublée aux impôts.
- Tenir une comptabilité rigoureuse pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP.
- Réaliser des travaux d’entretien et de réparation du logement si nécessaire.
- Assurer votre bien immobilier ainsi que votre responsabilité civile en tant que loueur.
- Respecter les délais de préavis en cas de résiliation du bail.
