La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou « achat sur plan », permet d’acquérir un logement neuf conforme aux dernières normes énergétiques. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent investir sous le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Cet article vous guide à travers les principales étapes et avantages de cette combinaison.
VEFA et LMNP : Pourquoi Choisir cette Combinaison ?
Bien que la construction prenne du temps, investir en VEFA avec le statut LMNP présente plusieurs avantages. La location meublée génère des revenus intéressants et bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Il est donc crucial de créer son statut LMNP dès le début de l’achat en VEFA.
Définir la VEFA et le Statut LMNP
Qu’est-ce qu’un Bien en VEFA ?
Un bien en VEFA est vendu avant son achèvement, avec un paiement échelonné au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Le Statut LMNP :
Le statut de LMNP se différencie du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) par le montant des recettes générées par la location meublée et leur proportion par rapport aux revenus totaux du foyer fiscal. Vous êtes considéré comme LMNP tant que vos recettes annuelles issues de la location meublée n’excèdent pas 23 000 €, ou bien, si elles dépassent ce montant, qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité des membres du foyer fiscal.
Les Avantages Fiscaux du LMNP en VEFA
Frais de Notaire Réduits :
Les frais de notaire pour un bien en VEFA sont beaucoup plus bas que pour un bien ancien (environ 3% contre 8%).
Exonération de la Taxe Foncière :
Certaines communes offrent une exonération temporaire de la taxe foncière pour les nouveaux logements en VEFA.
Récupération de la TVA :
Pour les logements situés dans des résidences services offrant au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage, linge de maison, accueil), il est possible de récupérer la TVA au taux de 20%.
Les Étapes de l’Investissement en VEFA
Étudier les Offres :
Recherchez les offres disponibles et contactez les promoteurs immobiliers dans le secteur souhaité.
Signer un Contrat de Réservation :
Ce contrat détaille les caractéristiques du bien, le montant prévisionnel et la date de mise en vente. Un dépôt de garantie est souvent requis
Signature du Contrat de Vente :
Elle se fait devant un notaire. Vous deviendrez progressivement propriétaire à mesure que les travaux avancent et que les paiements sont effectués.
Paiement Échelonné :
- 5% maximum à la signature du contrat de réservation.
- 30% maximum à l’achèvement des fondations.
- 35% maximum lorsque l’immeuble est mis « hors d’eau ».
- 25% maximum à l’achèvement des travaux.
- Les 5% restants à la livraison du bien.
Avantages et Risques d’un Investissement en VEFA
Avantages :
- Personnalisation du bien.
- Conformité aux dernières normes énergétiques.
- Nombreuses garanties pour protéger les acquéreurs.
Risques à Anticiper :
Lorsque l’on évoque la vente en l’état futur d’achèvement, le risque principal est celui d’un logement qui ne soit pas livré ou qui ne respecte pas les souhaits formulés par l’acquéreur. Si cela peut arriver, il est important de garder à l’esprit que des garanties existent pour protéger l’acheteur.
Que faire si le bien n’est pas achevé ?
Dans ce cas, il vous faudra, selon ce qui a été prévu lors de la signature, demander la mise en œuvre de l’une des deux garanties obligatoires pour tout contrat de ce type :
- La garantie financière d’achèvement : Une banque ou un assureur s’engage à fournir les fonds nécessaires en cas de défaillance du vendeur, garantissant l’achèvement du logement.
- La garantie de remboursement : Un organisme financier s’engage aux côtés du promoteur à rembourser à l’acquéreur les sommes déjà payées au titre de la vente.
Que faire si le bien n’est pas conforme ?
Plusieurs recours sont possibles pour l’acquéreur :
- Demander la consignation du solde pour défaut de conformité : La somme est alors immobilisée sur un compte spécial ou chez le notaire en attendant les modifications, mais l’acquéreur peut exiger la remise des clés.
- Demander la réparation des défauts de conformité apparents : Le vendeur doit réparer les défauts si l’action est entamée dans l’année suivant la réception des travaux ou dans les 13 mois suivant la prise de possession.
- Demander la réparation des défauts de conformité cachés : La responsabilité du vendeur court sur 10 ans à compter de la réception des travaux. En cas de défaut découvert, l’acquéreur peut obtenir des dommages et intérêts, une réduction du prix de vente, ou même une annulation de la vente selon l’importance des défauts.
- Demander l’application de la garantie de surface : Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans le contrat, l’acquéreur peut demander une diminution du prix.
- Demander le respect de la garantie d’isolation phonique : La première année, l’acquéreur peut exiger les réparations nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation.
Que faire si le bien présente des vices de construction ?
Plusieurs actions existent :
- Invoquer la garantie contre les vices apparents : La règle est la même qu’en cas de défaut de conformité apparent.
- Invoquer la garantie contre les vices cachés : Le vendeur doit réparer le vice pour éviter une diminution du prix.
- Se prévaloir de la garantie décennale : Pendant les dix premières années suivant la réception des travaux, cette garantie couvre les dommages compromettant la solidité ou l’habitabilité de l’ouvrage.
- Se prévaloir de la garantie biennale : Pendant deux ans, l’acquéreur peut exiger la réparation ou le remplacement de tout équipement défectueux ne faisant pas partie de la construction.
Création du Statut LMNP en VEFA
Pour bénéficier de la fiscalité avantageuse des LMNP, il est recommandé de créer votre statut dès la signature du contrat de vente. Vous devez vous immatriculer auprès de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET. Indiquez la date de signature du contrat comme date de début d’activité pour optimiser les déductions fiscales.
Déclaration des Revenus Locatifs
Régime Micro-BIC :
Facile à mettre en place, ce régime applique un abattement forfaitaire sur vos recettes annuelles (50% pour la location meublée longue durée).
Régime Réel :
Bien que plus complexe, il permet de déduire toutes les charges et amortissements, souvent plus avantageux pour les investisseurs en LMNP.
