Après avoir mis votre logement aux normes, vous êtes autorisé à le proposer en location. Pour tous les nouveaux propriétaires bailleurs, Calculer le montant du premier loyer à la mise en location est une étape clé.
Éditez votre quittance de loyer
Les zones tendues et non tendues
Tous les services de proximité seront également autant d’arguments pour une meilleure valorisation du bien immobilier. Depuis le 1er Aout 2015, la loi ALUR encadre les loyers dans certaines villes de France situées en « zones tendues ». Les « zones tendues » sont des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.
Pour savoir si votre logement est situé en « zone tendu » pour savoir si vous êtes en zone tendue La loi alur : zone tendue et encadrement des loyers
Les zones tendues
La loi ALUR décrète que dans les « zones tendues », la préfecture fixera un loyer médian de référence (prix au m²). Les propriétaires devront alors choisir le montant de leur loyer entre -30% et +20% par rapport à ce loyer médian. Découvrez votre loyer de référence en vous rendant sur le site référence loyer. Si le loyer sort de cette fourchette, le locataire pourra légalement demander l’ajustement de ce dernier.
Un « complément de loyer exceptionnel » pourra s’ajouter au loyer existant, si le logement est particulièrement bien situé ou très confortable. Les conditions de ce complément de loyer étant très floues, il appartient au propriétaire de l’utiliser avec précaution. En effet, le locataire peut, jusqu’à 3 mois après la signature du bail, contester ce complément devant la Commission départementale de conciliation. S’il obtient gain de cause, le propriétaire devra réajuster son loyer.
Les zones non tendues
Il est vrai que la fixation du montant de ce premier loyer est entièrement libre, exceptés pour les logements bénéficiant d’un régime de défiscalisation (loi Duflot, Scellier, …). En revanche il peut vite devenir préjudiciable pour son propriétaire si celui-ci est trop élevé ou au contraire sous-évalué.
Dans un premier temps, il est indispensable d’étudier votre bien immobilier par rapport au marché de la location et reconnaitre la valeur de votre bien en le comparant à d’autres. De nos jours, il existe plusieurs observatoires dans beaucoup de villes de France qui mettent gratuitement à disposition des internautes des références pour calculer son premier loyer. Vous pouvez vous rendre sur le sites clameur.fr.
Avant la fin de l’année, vous pourrez accéder également à des études menées par l’observatoire des logements à l’adresse suivante anil.org. Ces résultats d’études peuvent être un premier aiguillage pour aider à calculer votre premier loyer. Dans un second temps, chaque logement reste unique et beaucoup de critères rentrent encore en ligne de compte pour établir la valeur du loyer, des critères non mesurables par des études chiffrées. Voici plusieurs critères à prendre en compte dans le choix d’un montant pour votre loyer.
Le quartier
La valorisation de votre bien immobilier dépend fortement de son positionnement géographique et de l’environnement dans lequel il est placé. En effet le quartier peut varier de celui de commerçant à celui d’affaire en passant par celui populaire. Enfin la position de votre future acquisition par rapport au centre-ville ou sa périphérie influera beaucoup sur le prix d’achat. Le loyer d’un logement, situé en centre-ville, sera toujours plus élevé notamment si celui-ci est situé à proximité de commerces, des écoles et des transports.
Les nuisances
Les nuisances peuvent être des éléments rédhibitoires pour de potentiels locataires. Voici les différents types de nuisances qui peuvent vous être reprochés pour réduire au maximum le montant du loyer :
- Visuelles : Le vis-à-vis peut être un élément important dans la décision du locataire, ainsi le loyer doit être en conséquence. S’il y a la présence d’un terrain vague devant la propriété vérifiez que celui-ci n’est pas constructible. Enfin tout obstacle entravant la bonne visibilité depuis votre loge-ment peut devenir un argument supplémentaire pour diminuer le montant du loyer.
- Sonores : Les premières nuisances sonores peuvent être liées aux transports (gare, aéroport, route etc..). Vérifiez également les commerces environnants comme les bars terrasses ou discothèques.
- Olfactives : La dernière nuisance souvent mise en avant est celle olfactive, dégagée par les restaurants, ordures ou évacuations d’égout.
Emplacement et exposition
L’exposition et la luminosité sont des critères pris en compte inconsciemment par le locataire et vont de paire avec le loyer. L’étage auquel se situe votre logement impactera nécessairement le montant de votre loyer. En effet les appartements en rez-de-chaussée sont moins cotés car ils sont une proie facile des cambrioleurs et sont plus impactés par le bruit des passants.
L’immeuble
Les prestations ainsi que l’apparence générale d’un immeuble ont un impact très important sur l’évaluation d’un bien immobilier. La propreté et le bon maintien de la façade, des parties communes, de la cage d’escalier, la présence d’un ascenseur, une cave, un parking, le type de chauffage et le classement énergétique sont autant d’arguments pour justifier une hausse du montant du loyer.
Quelques indices comme le dysfonctionnement de l’interphone ou une boîte aux lettres détériorée pourront faire une mauvaise impression au locataire avant toute visite. Après la question de l’extérieur reste évidement celle de l’appartement en lui-même. Même dans les meilleurs quartiers un appartement pas assez fonctionnel ou inconfortable ne séduira pas le locataire, il ne sera pas prêt à dépenser beaucoup.
Les charges de copropriété
Lorsque vous proposez votre bien immobilier à la location, il est très important de prendre connaissance du montant des charges associées. Il vous sera toujours demandé par le candidat locataire. Des charges trop élevées feront fuir vos futurs locataires lorsque vous les répercuterez sur le loyer mensuel. (Piscine, salle de sport, interphone vidéo etc.)
Le réaménagement
L’agencement d’un logement peut être une vraie plus value ou un frein important lors d’une visite pour une location immobilière. La présence de terrasses et d’espaces dans une pièce peut apporter beaucoup sur une première impression du candidat locataire, qui sera prêt à payer plus cher.
Les logements modulables, où l’on peut facilement faire évoluer les surfaces de chaque pièce en redéfinissant les rôles de chacune, sont très prisés par les locataires. Si c’est votre cas, n’hésitez pas à le mettre en valeur pour justifier votre loyer.
Le confort
Au niveau des critères de confort, les présences d’un concierge, d’un ascenseur, de places de stationnement sont autant d’atouts à ajouter aux prestations du bien immobilier et qui par conséquent accentuent la valeur de votre location et donc son loyer. Par ailleurs, à contrario des biens anciens, les logements neufs possèdent bien souvent une meilleure isolation thermique et sonique qui apporte donc plus de confort à ses occupants.
Bon à savoir : En conclusion, calculer son premier loyer est une question d’équilibre. Trop cher, vous ne trouverez pas de locataire. Trop bas, votre investissement ne rapportera pas ! La première impression est primordiale, un quartier agréable ainsi qu’un immeuble bien entretenu permettent une valorisation du loyer.» «Les parties communes et services dans l’immeuble sont aussi un avantage fort. Les prestations du logement et de son environnement, contrebalancent tous les inconvénients et nuisances que le locataire mettra en avant afin de faire baisser le loyer.
